二、物业管理招标
　　(一)物业管理招标方式
　　物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。
　　1．公开招标
　　公开招标又称为无限竞争性公开招标，由招标方通过报刊、电视、广播等各种媒体向社会公开发布招标公告，凡符合投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标。公开招标的优点是招标方有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择最优者；其特点是由于竞标单位较多，工作量大，时间长，增加了招标成本。公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业。
　　2．邀请招标
　　邀请招标又称为有限竞争性选择招标，由招标单位向预先选择的有承担能力的若干物业管理企业(一般3～5家)发出招标邀请，参与竞标。其优点是可保证投标公司有相关的资质条件和足够的经验，信誉可靠；缺点是有一定局限性，可能漏掉一些有较强竞争力的物业管理企业参与竞标。邀请招标是目前广泛采用的招标方式。
　　(二)物业管理招标一般程序
　　1．成立招标领导小组
　　在政府房地产主管部门指导下，由委托方成立招标领导小组，全面负责招投标工作。小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。
　　2．编制招标文件
　　招标领导小组成立后的首要任务是编制一套招标文件。招标文件是招标方意向，要求全面、详尽的阐述，是投标方编制投标书的依据，也是日后与中标单位签订物业服务合同的基础，是物业管理招投标工作能否成功完成的关键。招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。
　　3．向社会发布招标公告
　　通过新闻媒体向社会公开发布招标公告。公告内容主要是拟招标的物业名称，投标单位条件、报名投标截止日期、报送投标书截止日期以及联系地址、电话等有关事项。
　　4．投标单位的资质审查
　　在报名截止日期后，对报名投标单位进行资质审查，从中选择确定符合资质条件的若干家单位参加投标，并书面通知各投标单位。
　　5．发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等
　　招标单位应在规定时间内，向通过资质审查的投标单位发放招标文件，并尽可能提供有关的设计图纸、技术资料等，以利于投标单位标书的制定。
　　6．组织投标单位踏勘现场并答疑
　　组织各投标单位到现场实地踏勘，并对其提出的问题由招标领导小组成员给予解答或澄清。
　　7．成立评标委员会，制定评标标准、定标办法
　　聘请有关人员组成评标委员会，并制定评标的评分标准、定标原则与办法。评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家及未参与竞标的相同物业的物业管理企业负责人组成。
　　8．收取投标书
　　在规定的时间、地点由招标领导小组接受和收存各投标单位的投标书。一般，公开招标应请公证员现场公证，并保存投标书至正式开标时止。
　　9．开标与标书评阅
　　在规定的时间、地点开标。参加人员为业主代表、公证员及参与投标的各单位代表。开标由招标领导小组组长主持，公证员公证，当众启封投标书，并唱读其报价、管理计划及各项服务达到的标准，开标后应将标书分发给评标委员会委员，由各委员独立详细阅读、审查投标书，就投标书给出评分。
　　10．组织答辩会，评标定标
　　在评标委员会委员阅读、审查投标书的基础上，召开答辩会。按抽签顺序，由各投标单位负责人逐一答辩。就评标委员提出的问题予以详细解答。评标委员就其回答分别评分，然后汇总，并与投标书评分综合得出各投标单位的总得分。按定标原则与办法确定中标单位。
　　11．发出中标通知书
　　确定中标单位后，由招标单位向其发出中标通知书。
　　12．与中标单位签订物业服务合同
　　招标单位与中标单位在招标书和投标书的基础上经详细洽商，最后签订物业服务合同。
　　(三)招标书的编制与标底确定
　　1．编制招标书
　　招标书主要内容有：
　　(1)拟招标的物业基本情况。包括物业开发、设计、施工各企业名称；竣工日期；占地面积和总建筑面积；房屋类型、数量与功能分区情况；公用设施与配套情况；工程质量情况；业主组成情况等。同时，附上必要的图纸，如物业总平面图，有关设计图纸等。
　　(2)物业管理的内容与要求。包括委托模式，全权委托还是部分委托；管理范围，委托的物业管理项目及内容；管理质量要求等。
　　(3)对招标的有关说明。如委托期限，物业移交日期，给物业管理企业提供的条件(如提供管理用房、商业用房的面积)、物业管理服务收费及维修基金标准、投标开标时间以及其他需要说明的问题。
　　(4)物业管理考核标准与奖罚措施。
　　此外，对投标单位的资质要求及投标申请书的具体内容与编制要求、投标保证金的金额与支付方式等，还应作出较详细的说明，以便于投标单位编制标书。一般这种说明作为招标书的附件。
　　2．标底的作用及其确定
　　所谓标底，就是招标项目的预期价格水平，这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最高限额的统一。标底不向投标人公开，其作用一是业主预先明确将要达到的管理服务目标，即确定管理档次和选择什么层次管理水平的物业管理企业。二是以此作为衡量投标单位报价的基本依据和准绳，标底是评标的主要依据之一。
　　一般来说，标底的确定应考虑以下几个方面：
　　(1)要与本物业的档次相协调。物业档次不同，其管理服务的水平与要求也不同，相应地，物业管理服务也将不同。如同是住宅，别墅、公寓、普通住宅等档次就不同，它们的委托管理标底也应不同。所以说，确定标底时，不能把别墅的招标标底制定得同普通住宅的招标标底相同或接近。
　　(2)要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向。标底直接影响着物业管理服务的项目、水平和管理质量、也直接影响着业主和使用人的工作和生活，因此，确定标底时，一定要注意反映业主和使用人的消费水平与消费意向。
　　(3)要以招标文件中的管理目标为依据。管理目标的货币表现形式就是招标标底，因此，管理目标既是投标企业编制投标文件的主要依据，也应是招标单位制定标底的重要依据。投标企业若想中标，它的投标报价必须尽量接近标底，而要做到这点，投标企业对管理目标就必须有透彻的理解。而招标单位要想选聘到满意的物业管理企业，其制定的标底也应贴近管理目标，否则，它就不可能选聘到投标报价接近标底的管理者。
　　(4)此外，确定标底还要严格遵循国家及地方政府颁布的有关规定，同时，也要注意与物业管理市场的行情相协调。只有这样，招标单位才能制定出合理、科学的标底来。