四、房地产置业投资的现金流量　【考点提问】
　　(一)现金流分析中的常用术语
　　在房地产投资分析中，人们通常使用特定的专业术语来描述与现金流相关的各种类型的收入和费用，这些术语包括：
　　1．潜在毛租金收入
　　物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。
　　2．空置和收租损失
　　实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。在物业收入的现金流中，空置和收租损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期(通常为一个月)实际的租金收入。欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录，当欠缴的租金最终获得支付时，仍可以计入收入项目下，只有最终不予支付的租金才是实际的租金损失。
　　3．其他收入
　　物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。此外，一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。
　　4．有效毛收入
　　从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。
　　5．运营费用
　　收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租客提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等也属于运营费用的范畴。
　　6．净运营收益
　　从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益即：净运营收益=有效毛收入-运营费用。
　　净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业管理企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低运营费用，以使交给业主的净运营收益尽可能大。
　　7．抵押贷款还本付息
　　业主对于物业经营情况的评价并不仅仅停留在获取的多少净运营收益，物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息，还要从净运营收益中扣除。当然，该项还本付息不是运营费用，它可以逐渐地转入业主对物业拥有的权益的价值中去。业主非常关心的问题是，物业所产生的净运营收益是否能够支付抵押贷款的本息，同时满足其投资回报的目标。有些情况下，物业管理企业负责为业主办理还本付息事宜，但也有些业主宁愿自己去处理这一事宜，这主要取决于业主和物业管理企业的委托合同是如何规定的。
　　8．准备金
　　准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除。准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。
　　用于物业更新改造的准备金可以取有效毛租金收入或年净运营收益的一个百分比。由于准备金是用来支付预计要发生的用途(如每5年更新一次地毯、根据市场需求的变化改变室内空间布局等)，因此可以根据物业大、中修计划事先做出预算，定期向该账户注入一定数量的资金。
　　《物业管理条例》中将住宅物业住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的准备金称作“专项维修资金”，由业主在初始购置物业时按购买价格的一定比例缴纳。该专项维修资金属业主所有，由城市物业维修资金管理机构统一管理，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
　　9．税金
　　我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：
　　(1)经营税金及附加。包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。营业税是从应纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率，目前营业税的税率为5%。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7%和3%。
　　(2)城镇土地使用税和房产税。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收；房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。
　　(3)企业所得税。企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。所得税税额=应纳税所得额×税率。应纳税所得额=实现利润-允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率一般为33%。由于每个业主的纳税责任有差别，物业管理企业通常只能较准确地估算税前现金流，而较为准确的税后现金流通常要在咨询专业税务会计、审计人员后才能得到。
　　10．经营现金流
　　从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。这是业主的税前收入或投资回报(当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值)。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。
　　即：税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息
　　税后现金流=税前现金流-准备金-所得税
　　储存基金通常由物业管理企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。应该指出的是，如果物业没有抵押贷款安排，亦无储存基金项目扣除，业主应纳税所得额就等于物业的净运营收益。
　　(二)收益性物业的现金流
　　物业管理企业所涉及的财务管理一般到产生净运营收益为止。从另一个角度来说，业主对物业价值的估计通常基于税前或税后现金流。虽然物业管理企业对这些支出没有控制的权利，但它必须了解其计算方法以及业主如何根据这些信息对物业的经营状况作出判断。房地产投资分析工作，通常要分析项目投资税前和税后的投资经济效果。

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