三、租约制定
　　零售商业物业的标准租约是根据该类物业的特点制定的，目的在于就容易引起租赁双方矛盾的问题和今后若干年中可能出现的不可预见因素做出具体约定。租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等进行具体规定外，还要对下述的几个特殊问题做出具体规定。
　　1．关于每一独立承租单元的用途。某零售商业物业在开发建设过程中是针对一个特定服务区域内的一个特定市场设计的，如果物业内的某一租户想改变其经营商品与服务的种类或对其经营方式进行重大调整，必须事先告知物业内的其他租户并获认可。制定该项条款的主要目的，是为了防止某一个租户随意改变其所承租物业的使用方式，保持整个购物中心或商场的统一协调。
　　2．限制经营内容相似的租户。设置该项条款的目的，是防止购物中心内的租户经营类似的商品，尽可能减少来自购物中心内的竞争。但人们一般认为，在一个购物中心内允许存在某些竞争通常是利大于弊，而限制经营内容相似的租户同时出现在一个购物中心，可能不利于提高经营效果。由于在对购物中心进行整体规划时，就统筹考虑了各租户间所经营的商品种类的协调互补性，且保护当前租户的利益能有助于其履行按时支付租金的义务，因此业主一般不会同意新的租户经营与原租户雷同的商品；从租户的角度来说，除非是那些特别抢手的旺铺，否则也不愿以咄咄逼人的架式进行公开的竞争。所以该条款发挥作用的机会并不多。
　　3．限制租户在一定地域范围内重复设店。该条款旨在防止某一租户于购物中心的一定距离范围内(通常为4～8km)，重复设立经营内容相似的商店或发展相似的连锁店。业主做出这一规定的目的是为了确保百分比租金收入不受影响，因为允许租户在一定地域范围内重复设立连锁分支店，会分散前往购物中心购物的顾客，影响其在购物中心的营业额。当然，如果租户同意在该范围内连锁分支店的营业额之全部或部分，亦纳入缴纳百分比租金的范畴，业主也应该同意与其协商。
　　4．营业时间。同一个购物中心的租户之间，营业时间的安排应协调一致。制定该条款的目的在于授权物业管理企业确定整个购物中心统一的营业时间，以方便物业管理工作。统一的营业时间一般以购物中心内的主要租户为准，次要租户可以适当缩短营业时间但不能超过统一营业时间。有关营业时间的条款可能还包括随季节变化对营业时间的调整、节假日营业时间的具体规定等。
　　5．公用面积的维护。该条款应准确地界定购物中心内公用面积的组成，说明租户为此应支付哪些费用。该条款往往还授权业主增加、减少或调整公用面积分布的权利。大型购物中心内的公用面积一般包括大堂入口、电梯和自动扶梯、顾客休息处、走廊及其他公用的面积。公用面积的维护费用通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。例如，某租户承租了3000m2的面积，占整个购物中心可出租总面积30000m2的10%，该租户就要分担10%的公用面积维护费用。
　　6．广告、标志和图形。为了增强物业的形象和感染力，大型零售商业物业都为自己设计了一套统一的图形符号，并以此作为物业的统一标志。业主保留对购物中心内所有招牌和标志的尺寸大小、悬挂位置、语言文字的使用等进行限制的权力。由于这项工作是物业整体广告宣传与促销活动的一部分，因此租户通常要拿出其毛利润的一定比例来支付旨在推广其商店和整个物业的广告费用。
　　7．折让优惠。同写字楼租约一样，业主为了能够签订新的租约或保持现有租户到期后续租，常常给予租户一定的折让优惠。在理想的情况下，给予租户的任何优惠尽量不要使租约中所载明的租金水平降低，因为任何形式的折让优惠尤其是租金折扣会导致物业价值的下降。折让优惠的具体方式包括向租户提供装修补贴、为租户支付搬家费用或提供一段时间的免租期等。
　　8．其他条款。除上述条款外，零售商业物业的租约中还经常包括中止租约条款和持续经营条款(保持商业经营活动的连续性和稳定性)，有时还有对租户承租面积的变更、租户经营风险投保做出规定的条款。对租户使用停车位的权力和限制条件的规定、租户为整个物业统一的市场推广计划承担财务义务的规定、租期延展、租约中止的处理等也常常出现在租约的条款中。