在日本，居民都是通过租借和购买两种方式解决住房。据建设省的调查，租借房屋者约占37.4％，购买者约占62.3％。在这些住宅中，除一部分是独立住宅外，更多的是公寓住宅。这一节主要介绍日本公寓住宅的物业管理。 
　　一、公寓管理的形式
　　在公寓管理中，有“委托管理”和“自主管理”两种方式。
　　(一)委托管理
　　指委托专门的物业管理公司对公寓实施管理。在日本房地产业中，有一种综合性服务企业，从公寓房屋的销售，到介绍住户、征收房租、提高房租的交涉和养护管理等，都可以代理经营。还有一种具有独特的综合商社职能的行业，它从住户的介绍到经营、税务、法律咨询、修补、更新手续、保证入住率、减少空房率等都可以承担。这种委托有能力的企业管理公寓，是一种行之有效的方法。公寓委托管理，需支付约为房租收入的5-10％的管理费用。
　　(二)自主管理
　　各业主直接管理公寓的共用部分、共同设施和场地。为实施自主管理，在各业主的自愿参与下组成管理委员会(管理小组)，开展有组织的管理。自主管理一般采取各业主轮流承担管理事务的方式。这种自主管理方式的最大优点是节约开支。但是，自主管理也存在着种种问题：
　　第一，它受到规模上的限制，仅适用于小规模的公寓管理，此外，还受住户对自主管理认识和自身素质的制约，勤奋、负责的住户能达到一定的管理水准，反之，问题较多。
　　第二，在公寓管理中，有些项目需要较高的技术，例如，电梯的检修、设备的管理等，需要精通专业的技术人员，或依靠专业的管理公司才能胜任。
　　(三)兼容式管理
　　作为自主管理和委托管理的补充，出现了双功能兼容的管理方式，一部分管理项目委托专业管理公司负责，一部分项目采取自主管理。
　　二、公寓管理的相关法规
　　日本政府于1983年5月21日修订了《关于建筑物的产权所有等的法律》(俗称《公寓法》)。在此基础上，同年10月建设省制订了《中高层共同住宅标准管理规约》(以下简称《规约》)，它与1982年1月建设省制订的《中高层共同住宅标准管理委托契约书》(以下简称《委托契约书》)以及1987年7月的《中高层共同住宅管理业务处理准则》等一齐作为官方标准法律样本，明确要求每位住户在其购房时必须依照这些样本(可酌情予以适量补充、调整)与物业管理公司签约，以确立双方的法律关系。其中《规约》是由物业管理公司先与全体住户签订(即“全员捺印”)，原本存物业管理公司。然后由物业管理公司再据此与每位住户分别签约。其意义在于后者是前者的延续与派生，个体(每个住户)不得对抗整体(全体住户)，物业管理公司和所有住户的权利义务均限定在政府《规约》之中。
　　对于公寓大厦的专业操作，日本也有较为严格、周详的法律规定。有《大楼管理法》、《警卫业法》、《消防法》等。这些规定对从业资格、操作规范、质量要求、安全保障，技术指标等都作了具体规定。物业管理公司不论是自我操作还是外聘操作都须执行上述规定。
　　以大楼清扫技师为例，如要进行玻璃幕墙清洗工作，一要严格按照作业程序；二要了解并熟练选配所有清洁剂；三要正确使用擦拭器具，并具常见故障修理技术；四要根据清洁药剂的药效持久力排出作业间隔周期，既保持幕墙的整洁又控制清洗的成本；五要具备高空吊仓作业的从业执照。
　　三、公寓管理的内容
　　公寓正式投入使用后，物业管理内容主要包括以下几个方面：
　　(一)人的管理
　　1.秩序维持管理
　　为了保持同一公寓中的居住者能长期舒适地生活，必须具备一定的秩序和规则，如深夜饮酒高歌、夫妇吵架、通宵打麻将等等，都会干扰宁静的生活环境。这种事屡次发生，会使公寓品位下降，住户减少，空室增加。为了避免这些麻烦，在选择住户时，应在合同书中明确一些要求，并张贴出来，达到众所周知的目的。
　　2.共同体管理
　　所谓共同体管理是住户间相互交流，即所谓相互理解的精神管理。如果公寓中的人们缺乏交流，互不关心，万一发生事故——犯罪、火灾，就会产生不良后果。为此，可以成立住户的自治组织。
　　3.防犯管理
　　和一家一户住宅不同，公寓中容易发生盗窃案。为了防止被窃，应该使用门链或安装各家共同的紧急门铃等。公寓管理者还应和地方署的防犯课联系，及时了解公寓周围的防犯信息，把必要的注意事项向业主公布。这方面的工作通常由专职管理人员来负责。

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