一、瑞典的老人住宅
　　瑞典是福利国家的先驱，人口发展很早便成为少生少死的类型。1975年65岁以上的人口已达123.4万人，占总人口的14.88％；预计到2000年，65岁以上的老年人口比重将达到16.13％。 
　　以长寿国家闻名于世的瑞典，从1953年起，就对老人住宅给予补助。1958年以后又采取了许多措施，加以改善。这些措施是：(1)发放住宅津贴。凡是家庭收入未达到一定水平的老人，通常在其老年金中，加给住宅津贴。并且从1971年起不再纳税。住宅津贴的数量，由地方政府根据当地生活条件来决定。如果老人对长期居住的房屋进行现代化的改建时，不仅发放低息贷款，而且还支给住宅津贴。农村的住宅较差，靠年金生活的老人，要完全依靠自己的资金来改善住宅设备较为困难，因而政府给予一定量的补助金，如果仍不够支出，还可得到2～25年的长期低息贷款。(2)提高一般住宅标准。一般住宅，即一般公寓。以前一般住宅标准，是除了厨房外1人1室。1965年增为除厨房以外单身老人1人1室，夫妇2室。以后又改为除厨房、客厅、食堂以外，1人1室。因而每个老人，具有厨房兼食堂、客厅、卧室这样的住宅标准，且室内拥有现代化的设备。那些除了年金以外别无其他收入或收入甚少的老人，由地方政府给予标准住宅房租相当的住宅津贴。瑞典有半数的老人，领取这种住宅津贴。该国有88％的65岁以上的老人住在民间一般住宅中。(3)建设年金住宅。从1960年起，对符合建筑标准及年金者使用的特别公寓或合作经营的公寓住宅，国库以低息贷放建筑费，政府并给予40％～70％的房屋维修津贴。在一般住宅的大厦中，也建有年金者专用的公寓，其室内设备是适合老人的特殊需要的，并且还配备有女性管理人员。第二次世界大战以后，出现了“服务住宅”或“家庭旅馆”。从1970年起新建这种住宅，内部有1～3室。附有厨房、浴室，设置食堂，可以购券用餐，有医务室及各种活动设施，并有告急的警报系统。住入的老人们有独立性和安全感，尤其是单身老人极为便利。瑞典有10％的老年人住在这种住宅中，这种住宅属地方政府所有，并由其进行管理。民间也有设备完善专供老人居住的高级服务住宅，除缴纳房租外，还要付保证金。(4)设立老人之家。瑞典的老人之家，是在以前的救贫院的基础上，从1918年改建而成的，它专门收容需要养护的老人。公立的老人之家，是按老人的经济状况分别收费的。收取费用的最高数额，相当于每个老人在老人之家所需经营费用的数量。但是，在老人之家内得到的服务，则不论收费的多寡，完全平等。(5)开辟老人日间中心。现在的老人之家和年金公寓等，大都附设老人日间中心。内设会议室、图书室、娱乐室、诊疗所、理发室、美容室、手工艺及大食堂等完整的设备。让住在老年公寓、老人之家的老人和社会上散居的老人，一起共同利用。使他们有一个互相慰藉、交谈、娱乐和联谊的中心场所。近年来又增设了游泳、运动等新设备，让下一代的年青人也来参加活动，以便老人交流，互增乐趣。瑞典近来为了适应老年人不宜与社会疏远的特点，在老人住宅建设中不再改建陈旧的设施，或将老人住宅建筑在僻静的郊外，而将其建设在接近市街中心或学校附近，与普通公寓建在一起，使老人们经常接触后辈沸腾的社会生活，观察社会，相互交流情感和生活经验，以消除他们的孤独感和被遗弃感。
　　二、瑞典房产维修管理
　　从70年代后期开始将住房建设的重点转为对旧房的更新改造，并使其达到现代化的居住标准，其主要做法有：(1)通过立法提高居住标准。瑞典政府于1973年通过了《住宅更新法》，强迫房产主改善不符合最低标准的住宅。国家给予贷款和补助。支持促进旧住宅现代化。例如，住宅最低设备标准为：能连续供暖和供给冷热水；有厕所、洗脸池、澡盆等卫生设施；有洗涤槽、水箱、贮藏室等设施和洗衣设备；四层以上房屋有电梯。(2)维修更新有保存价值旧住房时保留原有的外貌。瑞典《建筑条例》对“不作为新建筑的改建房屋”、“建筑物的管理维修”、“建筑物的拆除”等均有专门条款规定。对有文化历史价值地区的住房要求进行保护与维修，一般不准拆除。对传统民族形式的旧房进行更新时不改变旧房面貌，只作室内改造，如配备现代化的厨房、卫生设备、更换成高质量的门窗，采用新材料装修，调整户型等。同时，还注意院落的修整，如进行绿化、增添儿童娱乐设施和建筑艺术小品等。在房屋改造时，住户可以提出自己的要求，如要什么样的户型、设备标准和内墙色调等。一栋旧楼的改造限2个月完成，住户投亲靠友或作临时安置。(3)政府给予贷款或补助。80年代瑞典建筑业的首要任务是对现有旧房进行更新改造和维修。1983年用于这方面的投资占国内全部建筑业投资的50％。旧房要更新改造的资金来源与新建住房相同，有银行抵押贷款和国家贴息贷款，审批权在省一级的住宅管理局，主要审查申请的费用是否合理，改造的旧房是否遵守规定的标准等。必要时到现场检查。政府贷款有改建住房贷款、维修和改善贷款、多户住宅维修贷款、残疾人住宅改建贷款以及文化与历史性建筑贷款等。房屋改造后，如要出租房屋，租金可作相应提高。
　　三、瑞典物业金融
　　自住房政策实施以来，有关金融的规章已经经过两次大的修订，最近一次是在1974年，在现行的制度下，建房资金主要来自信用机构。来自信用机构的贷款占建设资金的70％，偿还期是40～50年，贷款利率是市场利率。这些贷款被称为基本贷款。中央政府出租基本贷款之外建房所需的全部或部分资金。这些贷款被称为二级贷款，可达建设资金的22％30％。百分比的低值是私人所有的公寓式住宅的限数，住房所有者提供所需资金的8％；百分比的高值适用于没有直接盈利目的的公营住房公司。如果住房产权归地方政府或公营住房公司所有，那么政府的二级贷款加上基本贷款可达所需资金的100％；如果住房产权所有者是共同管理的租户所有团体，那么是个人自建独户所需资金的99％；如果是个人自建独户住房，两项贷款可达95％；个人所有的公寓式住房贷款可达92％。所以，建设住房或购买住房所花费用的大部分都可以通过国家和信用机构贷款筹措解决。并且，由于归还期限较长，住房的设计使用年限也较长，贷款的归还也就不会遇到什么大的问题。这也就是为什么瑞典不修建在数十年内就报废的劣质住房(别墅除外)的原因所在。另外，由政府发放的贷款利息接近市场利息，但是与基本贷款相同，政府贷款也附带利息担保。现在，如果贷款用来建出租房或租户所有住房，借贷人第一年付2.6％的利息。自住的独户住房贷款第一年付5％。后者付高额担保利息是因为住自有房人贷款可以派生抵押利息款。出租房和租户所有住房贷款的利息自第二年以后每年增加0.25％，自住房贷款利息每年增加0.5％，直到与市场利率持平。目前的市场利率为10％。根据目前的利率情况，这种贷款体系第一年为出租房和租户所有住房提供了相当于全部平造价(包括维修费和供暖费)一半以上的资金，应付利率逐年递增。只要市场利率高，偿还期就长，当然一定要在补贴期满之前还清。近年来由于通货膨胀和高利率使补贴额相应增加，有关补贴的规定曾经过几次改变。因此，贷款的利率比贷款时规定的利率提高了。瑞典还实行税收补贴政策。住房所有人有权从应纳税收入(房租收入)中削减归还贷款部分。如果后者高于前者，部分归属房租收入就免征所得税。70年代后期到80年代初，由于通货膨胀引起的利息率上涨，因为房租欠款数增大，对此政府大量实行住房减税。1984年减征住房税115亿克朗，1986年为135亿克朗。自1970年中期以来，住房政策面临的一个最大问题是减少新、旧住房因通货膨胀引起的价差。政府贷款体系有利于消除上述差别，税收制度对住房造价的影响越来越大。为了对付新、旧住房的价差，政府又设立了财产税。与原有的金融管理制度一道，这一税收提供了一个再分配体系。税收基金可以用于金融体系，用来降低新建住宅的造价，同时抑制住宅补贴的增长。

上一页12下一页