第十章 写字楼物业经营管理

本章要求：

掌握：写字楼租金确定与调整的方法和特点，写字楼经营管理绩效评价的指标与方法。
熟悉：写字楼的特点，写字楼物业管理的工作模式和管理内容，写字楼租户选择的方法，写字楼的租约制定，写字楼物业管理企业的选择标准。
了解：影响写字楼分类的因素，写字楼管理的策略，写字楼安全与风险管理。
本章考试知识要点：
1. 写字楼分类及其类型等级划分的因素
2. 写字楼物业管理的常规目标
3. 写字楼物业管理的工作内容
4. 写字楼租户选择过程中考虑的主要因素
5. 影响写字楼的租金水平的因素
6. 写字楼物业管理工作评价的内容
7. 写字楼物业经营管理绩效评价指标体系的构成

本章复习纲要：

一、写字楼及写字楼物业管理（熟悉）
1. 写字楼物业的特点
写字楼物业的特点，主要集中在以下几个方面：
①所处区位好，规模大；
②多为现代化的高层建筑；
③功能齐全、配套设施完善；
④多由专业物业管理企业管理；
⑤保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键。
2. 写字楼物业的分类
按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为：
（1）单纯型写字楼，即写字楼基本只有办公一种功能，没有其他功能（如展示厅、餐饮等）；
（2）商住型写字楼，这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套间可以住宿，另一种是楼的一部分是办公楼，楼的另一部分是住宿；
（3）综合型写字楼，指以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。
写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要按照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。
国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
3. 影响写字楼物业分类的因素
(1)位置；
(2)交通方便性；
(3)声望或形象；
(4)建筑形式；
(5)大堂；
(6)电梯；
(7)走廊；
(8)写字楼室内空间布置；
(9)列为租自提供的服务；
(10)建筑设备系统；
(11)物业管理水平；
(12)租户类型。
4. 写字楼物业管理的目标
通过物业管理充分发挥写字楼的形象性作用可以被称为写字楼物业管理的宏观目标。
写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体，互相渗透。
经营目标：收益部分使用率最大化。
管理目标：物业资产保值率和升值率最大化。
服务目标：物业所有人与使用人满意率最大化。
微观目标也就是写字楼物业管理处各部门的岗位目标。写字楼物业管理的微观目标可以参照建设部制定的《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》，其中共为写字楼的物业管理提出了九个方面的要求，分别为：基础管理、房屋管理与维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿地管理、精神文明建设和管理效益。
5. 写字楼物业管理的内容
写字楼物业管理的工作内容，包括制定管理计划、物业市场营销、制定租金收取办法、物业维修养护、安全保卫、协调业主与租户的关系、组织与控制等。

二、写字楼租赁管理（掌握）
1. 写字楼租户的选择
考虑的主要准则是潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。
潜在租户的经营内容应该与写字楼中己有租户所经营的内容相协调，其信誉应能加强或强化大厦的整体形象。
写字楼建筑内是否有足够的有效使用空间来满足寻租者对面积空间的特定需要，往往决定了潜在的租户能否成为现实的租户。
2. 写字楼租金的确定与调整
写字楼租金常常以每平方米可出租面积为计算基础。
物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：
(1)计算可出租或可使用面积。
(2)基础租金与市场租金。
写字楼的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个基础租金。当算出的基础租金高于市场租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。
在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。
(3)出租单元的面积规划和室内装修。
通常业主主要就某些标准化的装修项目支付一些费用。
除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。一般有四种选择：由业主支付、由承租人支付、业主和承租人分担、业主支付后由承租人在租约期限内按月等额偿还本息。
租金调整一般是基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。
3. 写字楼的租约制定
通常情况下，业主会事先要准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约，业主和潜在的租户可在这个基础上，针对某一特定的出租单元就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便在业主和租户间就某一特定的出租单元形成一份单独的租约。

三、写字楼安全与风险管理（了解）
1. 写字楼安全管理
写字楼安全管理包括：工程安全、消防安全、治安安全、应急预案。
2. 写字楼物业风险的识别
风险识别是风险管理的基础。没有风险识别的风险管理是盲目的，通过风险识别，可以将那些可能给写字楼带来危害的风险因素识别出来，是制定风险应对计划的依据。
写字楼物业管理风险的特点包括：全员性、全期性、动态性。
3. 写字楼的物业保险

四、写字楼物业管理企业的选择与评价（熟悉）
1. 物业管理企业的选择标准
物业管理企业的选择标准通常包括：能否令业主满意、专业服务的水平、向业主提供信息的能力和管理计划。
2. 物业管理工作的评价
物业管理工作的评价应着重从以下几个方面考虑：与租户有良好的沟通；及时收取租金；及时处理租户的投诉；达到了出租率目标；物业维修状况良好；经营费用没突破事先的预算；及时提供有关物业报告；为业主的利益主动提出建议；对业主的批评或建议反应迅速。
3. 写字楼物业经营管理的绩效评价
写字楼物业经营管理的绩效评价，要与写字楼物业经营管理的目标体系相结合，可归纳出服务满意度、物业经济指标、物业品牌化作为绩效评价的三项主要指标。