第十一章 零售商业物业经营管理

本章要求：

掌握：零售商业物业经营管理中的经济学原理，零售商业物业租户选择、租金确定与调整的特点。

熟悉：零售商业物业及其分类，零售商业物业管理的内容和类型，零售商业物业管理中租赁管理和现场管理的工作内容。

了解：零售商业物业管理中的风险与安全管理。

本章考试知识要点：

1. 零售商业物业经营管理的主要工作内容

2. 策略与运行管理与现场管理的工作内容

3. 零售商业物业运作相关理论的具体应用

4. 租赁方案和租赁策略制定

5. 零售商业物业租户选择时应考虑的因素

6. 基础租金的确定

7. 百分比租金的测算方法

8. 净租形式出租的三种类别

9. 零售商业物业租约内容

10. 零售商业物业现场管理的目标

11. 零售商业物业管理中的风险类型

本章复习纲要：

一、零售商业物业及其分类（熟悉）

1. 零售商业物业简介

零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。零售商业物业的范围相当广泛，从小型店铺、百货商场到大型现代化购物中心，面积规模从十几平方米到十余万平方米，其服务的地域范围从邻里、居住区到整个城市甚至全国。在房地产开发与投资领域，零售商业物业又称为商业地产。

2. 零售商业物业经营管理的内容

零售商业物业的经营管理工作，主要分为招商及承租户组合、零售技术、物业维护、营销、保险及风险管理、财务管理共六个模块。

3. 零售商业物业的分类

零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。零售商业物业通常有五种类型：

(1)市级购物中心。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。

(2)地区购物商场。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户。

(3)居住区商场。居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户。

(4)邻里服务性商店。

(5)特色商店。

4. 零售商业物业的商业辐射区域分析

商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏好及购买能力分析。

通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。

5. 特色、位置和停车

在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。

6. 零售商业物业的经营管理

按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为策略与运行管理、现场管理这两个层次。

策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容，这项工作最早可以在该物业尚处于可行性研究时就开始进行，并在物业的生命周期内一直持续，包括市场需求分析、选址分析、经营业态和租户的选择及更替、租金和租约的确定及调整等。

现场管理则是在物业建成投入运营之后，对物业的清洁卫生、安全保卫和公共空间的维护，以及为租户提供日常的管理和服务。