二、 电梯运行收费及摊销的问题

　　在电梯运行收费问题上有很大的争议，有的用户说，我住在一、二、三层，我可以不坐电梯，因此也不用承担电梯费用，特别是对第一层住户而言，进自己家门根本不用电梯。但作为电梯运营管理部门来说，合理的解释是电梯是楼内全体产权人的共用财产，因此运行维护费用理应由楼内全体产权人共同承担。深一步解释是你有使用的权利，对第一层住户来说，只是没有行使这种权利罢了，但不能因此而不承担电梯运行费用。

　　在住户实际购买商品房时，低层的房价往往会比多层或高层的要高2万至4万，也正因为电梯的方便使用从楼层主要选择角度来看拉近了低层与高层的差距。因此买房时多掏了几万选择低层的住户并没有很大程度上享受相对高层的优越性，反而要与高频繁使用电梯的住户承担相同或更多的电梯运营费用（电梯属于共用财产，费用一般是按住户建筑面积进行比例摊销的）。尽管电梯运营管理部门这种解释很合理，但根据通常“谁使用，谁缴费”的心态，总让低层住户们心理感到别扭。

　　笔者认为电梯运营费用按住户使用频繁度进行摊销比较合理，也就是多层或高层的住户多使用，多缴费。缴费的比率可以参照财务会计资产使用年限折旧法。比如说，电梯年度运营费用是10万，电梯所在的楼房是5层，即1、2、3、4、5层，因此第一层住户应摊销1（1+2+3+4+5），即110，第二层摊销210，依次类推，最顶层摊销510，即12.这样第一层的用户每年摊销1万元，如果一层有10户，每户则摊销1000元。顶层住户则每年摊销5万，每户每年摊销5000元。这样可能会有效解决电梯运营管理费用的争议问题。

　　三、 停车场责任承担的问题

　　小区停车场问题也是物业管理中比较头疼的问题。在我国南方城市一些管理小区，多次发生小区内车辆被盗的事件，物业企业往往成为被告，并且多数是物业企业败诉。物业公司的领导也往往不解，停车费用都是1小时3元钱，为什么丢的是夏利我就得赔夏利，丢的是奔驰我就得赔奔驰

　　对于管理区域内停车管理及责任界定的问题，一直以来都有争议。赔与不赔，主要是看物管区域的停车是占位还是保管，或两者兼有。仅仅是占位，交纳占位费用，则物业公司不用承担赔偿责任。若是保管或两者兼有则理应赔偿。

　　作为物业公司，必须要清楚自己所管理的停车场车位的权属。车位权属依法有两种情况：一是地下或地上专用停车场，开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范，其所有权归开发商。二是所管小区的地上停车场及用于临时停车的过道，其占用地面属全体业主共同所有。前者情况车位的所有权和收益权均属开发商，后者则属全体业主共同拥有。

　　因此在实际生活中，有的业主买了车位，可以自由进入停车场，不交停车费，但物业公司必须要看管好这些业主的车辆，而且开发商所卖的车位收益都归其所得，凭什么？因为这些业主车辆的保管费用按物业费用标准含在所交的物业管理费用中（自己买车位不存在交纳占位费用）。没有买车位的业主或外来的车主则每月或每次停车都会按规定交纳停车费，其中的占位费收益是归全体业主所有，而保管费用才是物业管理收益。笔者认为万一小区内有车辆丢失，若是交了停车费的，物业公司按保管费用在停车费所占的比例承担责任；若这车辆的业主有车位无须交停车费，物业公司则必须根据委托物业管理合同被视为失职对业主进行赔偿；若是外来的车辆，也没有交停车费，物业公司则不需要承担赔偿责任。

　　在现实中，笔者发现在很多物管小区在收取停车费用时都是一样的价钱，按车位数量收取，而不论汽车的档次、价值。一旦车辆丢失，物业公司需要承担赔偿责任法院一般会要求按照车辆价值进行赔偿。这样就成了上面所说的交的同样的钱，丢什么赔什么。因此笔者建议物业企业一方面通过购买保险分散物业企业的保管风险，另一方面在收取停车费用时考虑价值与责任的对等，根据车辆价值的高低因素追加保管费用，明确双方责任、义务，或者在停车场进口处立牌告知此停车场保管车辆系保管车辆或仅提供车位。这样若有车辆丢失，责任承担及赔偿也一目了然。