知名的房地产公司几乎都有自己的优秀物业管理队伍。深圳几大地产巨头之间的竞争已经漫延到物业管理的输出上了。可是大多物业公司是亏损。《物业管理盈利模式》探讨了物业管理的最新经营趋势，帮助我们摒弃错误的思想，建立一支盈利的物业管理部队。

　　一、明确物业管理定义

　　物业管理的定义明确是为全体业主和用户提供服务的，在公共契约里都 这样一条条款：“物业管理的根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好 的生活、工作环境，并尽可能地满足他们的合理要求。”在实际操作中，物业 管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前后两种服务。

　　（一）物业交付使用前，管理公司的服务对象是大业主，即发展商或投资商。此阶段的服务内容包括：

　　 1、从物业管理角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议

　　 2、制定物业管理计划包括计算管理份额

　　 3、制定物业管理组织架构

　　 4、制定物业管理工作程序并提供员工培训计划

　　 5、制定第一年度物业管理财务预算

　　 6、参与工程监理

　　 7、参与设备购置

　　 8、参与工程验收

　　 9、拟定物业管理文本

　　（二）交付使用后的物业管理服务对象是个体业主和用户，基本内容通常包括以下几方面： 　　1、楼字及设备维修保养

　　 2、楼字保险事宜

　　 3、保安服务

　　 4、清洁服务

　　 5、绿化环境保养

　　 6、紧急事故处理

　　 7、处理住户投诉

　　 8、财务管理 根据住户要求还可提供一些有偿服务，如代理租售业务、户内维修、清洁月i 送督、邮递复他商务服务等等。

　　二、组织物业管理的严密架构

　　一个严密的组织架构是物业管理公司维持高效动作的基本保证，管理公司的 日常工作都是比较简单的。因此，对于普通员工来说只要分工到位，职责明确就可以了，关键是协调和应变，这就需要高层管理人员具有相当的素质和经验。 管理公司的组织架构通常包含以下几个部门：

　　 1、行政部：总经理，副总经理，行政秘书，文员，电脑操作员。

　　负责整个公司的统筹、协调工作；人事安排及处理投诉咨询事务。

　　 2、财务部：经理，会计师，出纳，采购员。

　　负责财务预结算；代收管理费；制作收支平衡报告；采购。

　　 3、工程部：经理，电脑工程师，机电工程师，技术员。

　　负责所有设备的日常操作及维护保养；处理突发事故。

　　 4、保安部：经理，保安员。

　　负责日常保安工作；处理突发事件

　　 5、清洁部：经理，园艺师，清洁员。

　　负责公共地方之清洁工作；垃圾处理；绿化维护。

　　 6、业务部：经理，业务员，公关员。

　 负责租售代理及其他有偿服务；公共关系维系及拓展。

　 在实际运作时，可根据经营项目的规模大小适当调整部门设置，如规模小的可将财务部和业务部归并到行政部，如同时管理几个物业的，则可在行政部之上设总经理公室或将人事部独立到总部去等等。各部门人员的配置是要根据物业规模 的大小来定，通常保安部和清洁部需要人员最多。行政部，工程部和保安部应该 有负责人24小时轮流值班以备不测。