第六节　经济学基础知识在物业管理中的应用 　【本节在线测试】　【试听课程】
　　一、需求、供给与局部均衡价格理论在物业管理中的应用
　　物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理是一种有偿服务，它是由物业管理相关人员所付出的各类具体的脑力和体力劳动的凝结，能够满足业主对物业的使用、维护、保值等方面的特定需要，具有一般商品的基本特质，所以说，物业管理也是一种商品。
　　作为商品属性的物业管理，它具有能满足业主的某种需要的使用价值和自身的价值，可以在物业管理市场上按照竞争机制和价值规律进行交换，以实现其市场价值。物业管理市场价值的实现程度如何和一般商品一样，也是由物业管理服务的内在价值所决定的。但是，由于物业管理服务是一种综合性、服务性很强的特殊产品，其价值的衡量很难定量化。因此，在现实的市场交换中，物业管理市场价值的表现主要是由物业管理的供给和需求关系所决定的，它符合经济学有关需求和供给的一般规律。
　　(一)物业管理需求
　　物业管理需求是指在某一特定的时间和空间内，在各种可能的物业管理服务价格下，对物业管理服务的需求数量。物业管理需求量的大小将直接决定着物业管理市场规模的大小。对物业管理的需求可以从以下几个方面进行理解：
　　(1)物业管理是一种以服务为主要内容的特殊商品，对物业管理的需求也可分为单个业主对物业管理服务的需求和整个物业管理市场中所有单个个体需求的总和所形成的物业管理市场需求。但是，从现实来看，主要有某个物业管理区域内业主的统一需求和整个物业管理市场的多样化需求这两种形式。
　　(2)某一特定物业管理区域内的业主对物业管理服务的需求主要表现在对物业管理服务的服务内容和服务水平等方面，并且这些要求都是以合同约定的形式在接受物业管理服务前就已确定了。
　　(3)对物业管理服务的需求也符合一般商品的需求法则，对物业管理服务内容需求的多少及对物业管理服务水平高低的要求，与物业管理服务的价格呈相反的方向变化。物业管理服务价格高，则对物业管理服务内容需求也会相对减少，对物业管理服务水平要求也会相应地降低。反之，则对物业管理服务需求的服务内容也会较多，服务水平要求也较高。
　　(4)从整个物业管理市场看，如果物业管理服务的价格很高，就可能会迫使一些业主放弃对专业化的物业管理的需求，而实施自管。这样就会使得整个物业管理需求量减少，物业管理市场整体规模也会缩小。
　　(5)对物业管理服务的需求也随着业主的生活条件等改变而会相应发生变化。收入升高，生活水平越高，对物业管理服务需求可能就会越多，要求也会越高。
　　(二)物业管理供给
　　物业管理供给是指在某一特定的时间和空间内，在各种可能的物业管理服务价格水平下，物业管理企业愿意并且能够提供的物业管理服务的规模或数量。对物业管理的供给可以从以下几个方面进行理解：
　　(1)物业管理服务是商品，它和一般商品一样，满足商品供给的一般规律。物业管理企业愿意提供的物业管理规模或数量的大小是和物业管理服务价格同方向变化的。价格越高，物业管理企业越愿意提供服务内容更多、档次与水平更高的物业管理服务。反之，则服务内容越少，档次与水平相对越低。
　　(2)单个物业管理企业所提供的物业管理服务受多种因素影响。如价格、成本、自身实力等。企业实力越强，控制成本能力的优势越突出，则越能体现出更强的竞争力，也就越能够提供规模越大、水平越高的物业管理服务。
　　(3)物业管理市场的总供给是由物业管理市场中所有单个物业管理企业所提供的物业管理加总而成。物业管理市场的总供给规模和水平也决定着物业管理整个市场的规模和水平。从理论上及物业管理发展的长期趋势看，物业管理服务的总供给规模和水平也是受制于物业管理服务总需求的规模和水平。
　　(三)物业管理市场均衡价格
　　物业管理市场均衡是一种相对静止的状态。当物业管理市场上物业管理服务的总供给量恰好等于市场总需求量时，物业管理市场价格便会达到一种相对静止的状态，便实现了物业管理市场均衡。
　　而当物业管理市场需求量不等于供给量时，即为非均衡。由于价格机制的作用，一旦市场失去均衡，就会产生一种自动恢复均衡的力量。因此，物业管理均衡价格的形成，也是由非均衡逐渐走向均衡的过程。
　　当出现过度需求时，即物业管理需求大于物业管理供给时，此时物业管理市场处于非均衡状态，存在着物业管理服务价格上涨的压力。这种压力主要是来自业主，因为有一部分业主愿意支付更高的价格，而这一更高的物业管理价格又将激励物业管理企业提供更多的物业管理服务，从而逐渐克服过度需求的现象。
　　当物业管理供给量大于市场对物业管理服务需求时，又存在着降价的压力，这种压力主要是来自物业管理企业，因为会有一些物业管理企业愿意在更低价格水平上提供物业管理服务，这一更低的价格水平一方面会激励业主对物业管理服务的更多需求，另一方面也会有一部分物业管理企业由于价格较低而放弃部分物业管理服务的供给。这样就会逐渐克服供过于求的现象。
　　只有当物业管理市场的供给和物业管理市场的需求相等时，物业管理市场才实现均衡。此时的物业管理供给量或需求量就是均衡数量，而物业管理市场供给量与需求量相等时的物业管理服务价格就是物业管理市场的均衡价格。 
　　二、弹性理论在物业管理中的应用
　　由于物业管理服务的特殊性，物业管理服务的需求弹性与供给弹性就显得相对比较复杂。物业管理服务的需求弹性主要是指对物业管理需求的各个因素发生变化后，物业管理服务的需求量所发生相应变化的程度的比值。从理论上讲，也可以对物业管理需求变化的任何变量进行细致科学考察，进而对物业管理的各种需求弹性进行精确度量。
　　但是，在实际工作中，影响物业管理服务需求的因素很多，有物业管理服务的价格、业主的收入等等，物业管理服务的价格需求弹性是指物业管理服务的需求量的变化程度对物业管理服务本身价格变动的反应程度的比值。由于各种原因，特别是对物业管理服务的认知度、接受度，以及业主对物业管理服务的感知与期望值之间存在着一定的差距，使得物业管理的需求量对物业管理服务本身价格变动的反应程度不是很大，即物业管理服务价格的升降对物业管理服务的需求量的影响并不大，并非物业管理服务的价格越低，物业管理服务的需求量就会发生更大比例的增幅。也就是说，物业管理服务的需求是缺乏价格弹性的，即物业管理服务需求的价格弹性是小于1的。
　　与物业管理服务需求的价格弹性相比，物业管理服务需求的收入弹性就显得较为明显。物业管理服务需求的收入弹性是指物业管理服务的需求量对于业主收入变动的反应程度。业主收入的变动对物业管理服务的接受度、需求量都有较大幅度的反应。
　　物业管理服务的供给弹性是指由于影响物业管理服务供给的因素发生变化后，物业管理服务的供给量作出反应的程度。这里只简要地考察一下物业管理服务供给的价格弹性，它表示物业管理服务价格的变动所引起的物业管理供给量的变动程度。 
　　三、生产理论、成本理论在物业管理中的应用
　　物业管理服务的提供，是物业管理服务人员具体的脑力和体力的支出，并使用相应的生产工具而组合产生的，因而它具有价值和使用价值。把这种“产品”作用于具体的消费者，就能够使其价值得以实现，并产生物业管理服务的价格。
　　按照经济学的相关理论，物业管理服务价格的确定应该是以物业管理服务本身的内在价值或成本为核心，围绕其价值作上下波动，且波动的幅度是随着物业管理服务供需状况的变动程度而不断变动的。从长期看，物业管理服务的价格是与其价值是一致的。因此，提供什么内容、什么标准的物业管理服务，一定要以物业管理服务产生的成本为参考。物业管理服务是一种市场行为，在不考虑其他因素的情况下，物业管理服务的价格或收益，应以不低于物业管理服务的成本为限，否则就会产生亏损。
　　物业管理服务具有一定的规模经济性，即在一定的物业管理规模内，随着物业管理服务规模的增大，每增加一单位的物业管理服务，其产生的单位成本是降低的。因此，要想在物业管理市场上具有较强的价格优势、具有较强的市场竞争力，就必须争取市场份额、扩大物业管理服务规模。
　　但是，物业管理服务的规模经济性是在一定的范围内而言的，超过了企业所能承受的规模，由于管理成本，尤其是协调成本急剧上升，就会产生规模不经济的现象。
　　因此，物业管理企业在提供服务时，一定要按照市场经济的规律和要求，认真分析物业管理服务的成本，以及成本产生的规律性，并根据企业自身的发展目标和利润目标，确定合理的物业管理服务价格。 
　　四、物业管理市场失灵与政府调节
　　物业管理服务是一种商品，其价值的实现需要在物业管理市场中通过交换来完成。从理论上讲，这样的市场交换应该是以价值规律所要求的物业管理价格与其实际的价值相一致来进行，即物业管理服务的价格要与其内在的价值相符。
　　但是，在实际的市场运作过程中，由于物业管理服务的提供者和消费者对物业管理服务商品的相关信息的掌握程度不同，即物业管理服务供需双方信息不对称，物业管理企业掌握的有关物业管理服务的信息(如成本等)要比业主多一些，这样就很容易导致物业管理市场出现无效率状态。最直接的表现就是物业管理服务的质价不符，至少在这方面很难取信于消费者，这是物业管理市场发展中不和谐现象的根源之一。
　　由于物业管理市场中非对称信息的存在，还会导致物业管理市场失灵。针对物业管理的特殊性，在解决由于非对称信息所导致的市场失灵问题，通常可以设置健全的激励制度和监督体系。同时，政府也要加强对物业管理市场行为的指导与监管力度，如建立健全物业管理法律法规等。
　　此外，在物业管理过程中，也存在着外部性现象。同样，物业管理的外部性也有正外部性和负外部性之分。良好的物业管理所带来的优美环境不仅惠及物业管理区域内的业主，还给周围的居民乃至整个区域带来良好的环境效益和社会效益，这就是物业管理的正外部性。由于物业管理是市场行为，对于物业管理正外部性问题，政府可以通过某种措施给予适当的激励，以弥补目前我国物业管理企业经营效益的部分缺口。
　　由于物业管理不当所带来的脏、乱、差等影响环境问题，它不仅对物业管理区域内的业主和使用人带来不利，也会给相邻区域，甚至整个社会带来不好的影响，这就是物业管理的负外部性所产生的。对于物业管理所带来的负外部性问题，可以根据具体情况和性质，通过经济手段、行政手段等加以克服或弱化。