五、空调系统
　　(一)种类
　　空调冷源按工作原理可分为压缩式制冷机和吸收式制冷机；按冷源设备布置的情况可分为中央空调和独立空调等等。
　　(二)管理工作主要内容
　　(1)配备足够符合要求的专业技术人员负责空调系统的管理，并进行阶段性的岗位培训。
　　(2)建立空调系统技术档案。
　　(3)根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制订空调系统运行和保养制度，制订大、中、小修计划和测试调整计划。
　　(4)备齐空调维修、测试用工具，准备恰当数量的零配件、润滑油和制冷剂等，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案。
　　(5)根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态。
　　(6)进行空调用电用水计量和空调运行成本核算，测算空调收费。
　　(7)在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题。
　　(8)在业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导，主要内容有：
　　1)用电负荷的计算和供电线路的匹配；
　　2)安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和统一性、空调安装的安全性及噪声和滴水对环境的影响等内容。
　　(9)在空调系统停机一段时间(如冬季停机)重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作，主要内容有：
　　1)对冷冻机的密封部分进行检查、鉴定和调整；
　　2)清理各管道内的灰尘；
　　3)检查各类测试和指示仪器仪表是否准确并进行调整；
　　4)检查各类泵、水塔等设备是否工作正常；
　　5)检查、清洁和更换各类密封垫、过滤材料，检查冷却水的水质是否合格，检查添加冷媒液和润滑油等。
　　(10)定期对空调系统进行测试，以便进行相应的调整和改进，使空调系统保持在最佳运行状态。
　　(三)注意事项
　　(1)空调系统运行消耗的水、电和其他能源在物业管理公共用水用电和耗能中占有很大比例，空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。常用的几种节能措施有：
　　1)使用节能程序改变机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷区别对待，这是空调节能的重要手段；
　　2)保证和加强相关管道的保温；
　　3)尽可能消除或减少空调房间内各种干扰源的影响；
　　4)保证冷媒液的恰当用量；
　　5)冷凝水的排除等。
　　(2)空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视。
　　(3)中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，应注意恰当地控制新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施。
 

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