第6讲讲义

第7讲讲义
内容提要
一、内容提要
1．物业管理早期介入与前期管理的相关法规
2．物业管理早期介入
(1)早期介入的必要性
(2)早期介入的作用
(3)早期介入的内容
3．物业管理前期管理
(1)物业项目前期管理运作的主要内容
(2)物业项目的工程质量保修
(3)前期物业管理的沟通协调
二、考试目的和考试要求
本部分的考试目的是要测试应考人员对物业管理早期介入与前期管理相关法规和知识的掌握程度和实践操作的综合运用能力。
考试基本要求
掌握：物业管理早期介入与前期管理的相关法规，实践运作的主要内容，早期介入与前期管理两者之间的区别。
熟悉：早期介入的作用，前期管理的特点。
了解：早期介入的必要性，早期介入各阶段的介入方法和介入要点。
考题类型要求
本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题(注：要根据考试大纲要求来定)。
早期介入的必要性
早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。物业管理的咨询活动，主要指从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议，其可以由物业管理企业提供，也可以由物、业管理专业人员提供。前期物业管理是指
从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。
早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进
行选择。早期介入在项目的开发建设中有着积极的作用，其与前期物业管理是不
同的，主要表现在：一是内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目
阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业管理企业对新物业项目
实施的物业管理服务；二是服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，
并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。
第一节早期介入
一、早期介入的必要性
(一)物业项目开发建设存在的问题
物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在：
(1)物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷等；
(2)建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案资料缺漏等；
(3)工程质量保修和工程遗留问题处理不及时；
(4)建设单位从自身利益的考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业管理企业承担；
(5)建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业管理企业承担不合理的责任等。
(二)早期介入的必要性
在开发建设工作的早期，物业管理企业通过早期介入活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规划设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。