3．维修养护计划的编制依据
(1)房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期；
(2)房屋及设施设备的使用要求和管理目标；
(3)安全与环境保护的要求；
(4)房屋及设施设备的技术状态。
4．编制维修养护计划应考虑的问题
(1)物业使用或运行急需的、影响其他系统使用的、关键性的设施设备应重点提前安排修理，这样可减少对日常使用的影响；
(2)应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能均衡地进行。对待修理的设施设备应按轻重缓急安排计划；
(3)应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；
(4)应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养，如果能力或资源不足，就应该考虑项目外包或寻求技术支持，不应降低维修保养的技术要求；
(5)计划最后确定前，资金一定要落实，确保计划内每项工作的资金都有足额的保障，否则，应该按照轻重缓急做删减调整，重新制订计划；
(6)所制订的计划应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性；
(7)对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修，以缩短停歇时间(如中央空调系统的冬季检修、采暖系统的夏季检修等)。
5.维修养护计划的编制
6．维修养护计划的内容
房屋及设施设备维修养护计划的实施
二、房屋及设施设备维修养护计划的实施
(一)修前预检
修前预检是对待修房屋、设施设备进行全面的检查，目的是掌握修理对象的技术状态。
修前预检可按下面的步骤进行：
(二)修前资料准备
修前预检结束后，工程技术人员须准备各类图纸、图样、记录表格以及其他技术文件等。
(三)修前工艺准备
资料准备工作完成后，根据情况决定是否编制修理的工艺规程或设计必要的工艺装备等。
(四)其他准备
其他准备包括对材料及零备件、专用工、量具和设备的准备，以及具体落实停修日期和时间、向业主和有关部门发出通知、清理作业现场等设施设备停修前的准备工作。
(五)组织实施
要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制以下几个因素：
1．质量的控制
对维修养护质量有影响的要素进行有效控制，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。
2．进度的控制
物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行有效控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降低成本。
3．成本的控制
通过对维修养护成本的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。
(六)验收和存档
企业应该根据房屋及设施设备维修养护项目实际情况和工程量，采取适当的验收方式。验收时应注意以下几个问题：维修养护工作是否按照计划全部完成?维修养护工作是否达到要求的质量标准?维修养护工作的效率如何?成本控制的效果如何?如果未能满足计划要求，原因是什么?采取何种补救措施?
维修养护工作的存档应该包括维修养护的计划、预算和批准文件、维修养护工作记录、更换材料和零配件记录、竣工图和验收资料等。
[案例分析]编制房屋及设施设备维修养护计划
消防设施维修保养计划
一、维修保养项目
(一)建筑名称：某大厦
地点：某市某区某路某号
建筑结构：一栋，高层(32层)建筑面积25800m2
(二)消防设施维修保养项目
火灾自动报警系统、消火栓系统、报警控制回路、自动喷水灭火系统、防排烟系统、气体灭火系统、泡沫灭火系统、消防联动系统(含事故广播和对讲电话)。
(三)维修保养费
计划内的维修保养费为每月XX元
(1)技术人员首先要阅读技术说明书和各类图纸，熟悉对象的结构、性能和技术指标。其次是查看技术档案，了解对象的故障及其修理的历史情况；
(2)使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺陷；
(3)进行外观检查，如磨损、油漆及缺损情况等；
(4)进行运行检查，开动设备，观察运行情况；
(5)按部件解体检查。将有疑问的部件拆开细看是否有问题，拆前要做好记录，以便解体时检查及装配复原之用；
(6)预检完毕后，将记录进行整理，编制维修工艺准备资料，如修前存在问题记录表、零配件修理及更换明细表等。