第四节房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制
一、共用设施设备外包的选择
由于技术的不断发展，共用设施设备的技术含量、复杂化程度也越来越高，对物业管理企业的设施设备管理提出了更高的要求。为了达到最佳和最经济的管理状态，实现共用设施设备系统的维护、保养，物业管理企业要进行综合的评估确认，在此基础上选择和确定适合本企业特点的管理维护方式。目前常见的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。
(一)项目外包分析
如果物业管理企业采用外包模式，则可从以下几个方面进行综合分析：
(1)物业管理企业的管理规模；
(2)所管物业中共用设施设备的复杂程度及数量情况；
(3)设施设备的生产年代、技术先进程度；
(4)政府部门对此类设施设备系统管理的技术、标准要求；
(5)自行管理此类设施设备的技术难度、管理风险大小；
(6)设施设备生产厂家的技术服务情况，包括维修网点的分布、服务及时性、技术垄断程度等；
(7)市场上此类设施设备管理维护技术人员的供求情况、社会平均工资水平；
(8)本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度，包括从业机构数量情况、技术水平、服务价格、业务规模、企业信誉、经济实力等。
(二)承包方评估
如果需要将设施设备业务实行外包管理模式，就应选择在服务质量和服务价格方面均满足企业需要的合格承包方。通常要从以下几个方面对承包方进行评估：
(1)企业品牌状况；
(2)企业规模；
(3)资信信誉；
(4)技术能力(是否具备相关许可、技术资质证书等)；
(5)企业质量保证能力(如是否有质量保证体系)；
(6)管理维护计划、标准；
(7)预算价格、付款方式。
在评估时应注意：选取多家单位进行综合价格比较；同等条件下原承包方优先；不以价格为惟一选择标准；评估参与人与承包方有特殊关系时应予回避；秉承公开、公正、公平的原则；根据分包项目的内容，选择采取资料审核、现场考察、分项评分、逐级审核、评估会议等方式对承包方进行评估。
二、共用设施设备外包管理合同的签署和外包控制
(一)订立外包管理合同应注意的事项
由于设施设备的重要性和发生故障所产生的损失和影
响可能较大，在合同起草和签订过程中，应特别注意以下几个方面：
(1)在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致。
(2)在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷。
(3)应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验。
(4)委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性。
(二)外包管理合同实施应注意的问题
(1)建立针对承包方的检查监控制度并落实专人负责实施。
(2)建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题。
(3)建立定期效果评估制度。对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。
(4)定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同。
供配电、给排水系统的管理
第五节几种典型设施设备的管理
一、供配电系统
(一)种类
物业的供电种类按供电方式的不同分为高压供电和低压供电；按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电；按备用电源情况分为无自备电源供电和有自备电源供电；按供电性质分为长期供电和临时供电。
(二)管理工作主要内容
(1)配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。
(2)制订严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。
(3)建立供配电系统技术档案。
(4)配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗晶等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。
(5)定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。
(6)建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。
(7)要建立火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。
(8)做好节约用电工作，降低损耗。
(9)限电、停电要提前通知业主、物业使用人。
(10)供配电运行可建立24小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应。
(11)定时对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电，对备用发电机进行运行试验。
(12)重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量。
(13)进行公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。
二、给排水系统
(一)种类
(1)给水系统可分为生活给水、消防给水、中水和热水系统。
(2)排水系统可分为：
1)污水系统，用于排放便溺用卫生器具排出的污水和人们日常生活中的洗涤用水。有的建筑物还分为粪便污水管道和生活废水管道，分别排出便溺用卫生器具的污水和洗涤用水。
2)雨水系统，用于排除屋面雨、雪水。
3)工业废水系统，用于排除工业企业生产过程中排出的生产废水和生产污水。
(二)管理工作主要内容
(1)建立给排水管理队伍，负责小区范围内室内外给排水设备、设施的运行管理和维修保养工作。
(2)建立给排水运行管理和维修保养管理制度。
(3)建立给排水工程技术档案，特别要收集保存好隐蔽的和地下的工程、管道的图纸资料。
(4)配备必要的工具和安全防护用品，准备相应数量的零备件和易损易耗品。
(5)制订供水计划，保证供水的水压、水质。如需限水、停水，则要提前通知用户。
(6)有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施，每年雨季来临前要清理疏通排水工程。
(7)做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。积极协助用户安排合理的用水计划。
(8)对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的收取提供依据。
(9)定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。
(三)注意事项
(1)应保证消防用水的基本储备。
(2)北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故。
(3)餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞。
(4)采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放。