看纽约人如何管理物业

来源：物业管理师发布时间：2013-04-06 物业管理师辅导视频评论

　　纽约公寓的管理制度告诉我们，管理公司只能收取该公司管理的公寓物业管理费的2%至7%笔者在纽约从事物业管理已有10年。这次回上海，朋友与同事一边“声讨”本地物业管理的种种欠缺，一边要我谈谈美国公寓管理的制度与方法。

　　也许，这就是上海人的脾气，出了管理费，就要挑不是。以我的看法，上海的物业管理一年比一年好。不过，我发现的确有一个关键尚未上轨道，那就是现在的物业管理公司“吃”了业主太多的钱！

　　是不是真的如此，不妨先来了解一下美国公寓的管理制度，然后自己作一个判断计划书规定权利美国的公寓有两种，一种叫合作公寓Cooperative，屋主没有产权，只有股份，根据单元大小算出你占有大楼的股份比例。另一种叫共有公寓（Condominium），屋主拥有独立产权。有产权的公寓当然比无产权的贵。

　　美国现在盖的大楼大部分是共有公寓，笔者管理的也是共有公寓，其中有住宅楼，也有商业楼。因为国内目前建造的大楼也是有产权的公寓（但不同于美国，它没有地产权），所以笔者在这里主要介绍美国共有公寓的管理。p笔者对建造大楼一窍不通，但看到建商雇用律师，要花几乎一年的时间去编写一本册子，即“公寓单元出售计划”，封面有该公寓地址，共有多少单元，总共卖多少钱，谁是建商，建商公司的地址等。这份公寓出售计划书必须由建商送到州的司法部去审核（每个州有不同的法律）。

　　实际上，这是一本具有法律性质的计划书，每个公寓的计划书约有三四百页，除了大楼的地理位置、面积等简介之外，全计划书归纳起来是大楼的结构材料、买卖条例与管理体系三大部分。结构部分除了地基、外墙、门窗、电气、水喉等大项目要写清楚之外，内部的装备，例如厨房里的冰箱、炉灶，厕所的马桶、浴缸的品牌和尺寸、保修期等都要写明白美国不准卖毛坯房；买卖部分牵涉到许多法律条款，包括建商责任与风险、买卖的手续、条件、地税以及买家风险，还有单元平面图等。管理方面有管理费的预算、业主委员会的选举、任期、职责等。公寓出售之后业主与建商一旦发生争执上了法庭，双方律师都会以公寓销售计划书为准则进行辩论，可见这本册子的重要。

　　笔者很期待这种公寓销售计划书在国内各大城市出现，来代替目前那些花花绿绿的纸片，纸上只有诗一般的广告语，画一样的景观图。

　　每本公寓销售计划书都有几百页，要谈的内容实在太多。笔者是管物业的，所以着重谈一下公寓管理的篇章。

　　物业管理费落到谁的口袋？

　　当我们接手一个新公寓管理项目时，要做的第一件事是以该公寓的名称向州政府注册一家非营利公司，再以此公司去银行开一个账户，业主交的管理费都存入该帐户。管理公司管10个公寓就必须有10个公司公寓的账户，每一个公寓公司的账户必须独立，管理公寓账户上的收入与支出是管理公司的主要工作之一。

　　美国公寓业主每月交的费用叫Common Charge，也就是每个业主要承担公寓之内公共部分的开支，例如大厅、走廊、楼梯、花园等水电煤消耗的费用，维修费，雇用清洁工、警卫的工资等，也有人称此费用为Maintenance Fee，大致意思是公寓的维持费。这两种叫法都比“管理费”科学。因为中国的物业公司都叫“管理费”，笔者就暂时借用这种称呼，便于大家理解。

　　在美国，业主付多少Common Charge，根据是业主拥有的单元占有公共部分的百分比。一般来说，单元付管理费多少是根据面积大小而定的。单元的层面高低与用途的不同，管理费会有些差别，层面高的单元会多付点，商业用途的单元也会多付点。

　　新公寓只要开了盘，每一个单元就要付物业管理费，没有卖掉的空房，物业管理费由建商付，一分钱都不能少。以前看到上海有房产广告上写：今天你签约，免交5年物业管理费！真有点不可理解。

　　国内物业管理费是根据政府的文件规定范围而定。而美国的物业管理费，是由建商预算而定。公寓等级不同，服务不同，收费也就不一样。一年以后，公寓的业主管理委员会根据大楼的实际收支作评估，可重新制定收费标准。

　　笔者研究过美国地产大亨特朗普2002年在纽约联合国大厦对面建造的特朗普世界大厦公寓第一年的收支预算表。这栋大厦共有376个住宅单元，30个储藏单元，2个商用单元，每年物业管理费收入是5755089美元。管理费有多少呢？支出部分的第九项：Management Fee，125000美元，这笔费用就是要从特朗普世界大厦公寓的银行账户里提出交给管理公司，这家公司每月可从特朗普世界大厦公寓获得的管理服务费只占整个公寓物业管理费的2.1%.我对纽约几十幢大楼、公寓的销售计划书作过研究，纽约公寓的管理制度告诉我们，管理公司只能收取该公司管理的公寓物业管理费的2%至7%.读者自己可以想一想，上海的物业管理公司拿走的物业管理费是多了还是少了。

　　一般来说，公寓小区，物业管理费收入多，管理公司收取的管理费比例小，而管理公司对小公寓收取的管理费比例反而高。比如一个物业管理费年收入10万元的公寓，管理公司收的管理费可能会达到7%.这是因为麻雀虽小，五脏俱全，管理一栋小楼同样要履行各种管理条例和职责。

　　向业主收物业管理费，是由管理公司在每个月底寄发账单到每一户，限定每月初第一个星期把钱支票　交寄到管理公司，由管理公司的财务人员把它存入该公寓的账户。如果业主没有按时交纳，下个月的账单上就有一笔小小的罚款数。

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