二、前期物业管理项目招标规则
　　(一)招标原则与招标形式
　　招标由招标人依法组织实施，前期物业管理招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。
　　1．招标原则
　　(1)不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人。例如采取地方保护主义，限制外地物业管理企业参加投标。又如从企业所有制角度进行限制，不允许民营物业管理企业参加投标等。这些以不合理条件限制或者排斥潜在投标人的作法，不仅违背公开、公平、公正、诚实信用的招标投标原则，而且与物业管理市场化背道而驰。
　　(2)不得对潜在投标人实行歧视待遇。对潜在投标人区分三六九等区别对待，也是违背公开、公平、公正、诚实信用的招标投标原则。例如对某些潜在投标人详尽介绍招标项目并允许查验项目，而对其他潜在投标人则掩饰项目情况或不给予同等、合理的投标准备时间等。这些做法不仅损害了受歧视投标人的合法权益，而且必然导致不公正的招标结果。
　　(3)不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。物业管理项目招标应当实事求是，符合物业管理项目的资质要求和招标市场行情。如果向潜在投标人提出不切实际的投标条件或要求，不仅会导致招标失败，而且也给投标方造成损害。
　　2．招标形式
　　前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
　　(1)公开招标、
　　公开招标要求招标人在公共媒介上发布招标公告，例如在报纸、广播、电视、网站上发布公告，邀请不特定的物业管理企业参加投标。同时，公开招标还须在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告，以便利全国同业广泛了解物业管理招标信息。招标人发布的招标公告，应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。
　　(2)邀请招标
　　邀请招标也称定向招标，是指招标人有选择的向物业管理企业发出投标邀请书，邀请特定物业管理企业参加投标，主要适用对物业管理有特定要求的物业管理项目，例如，有复杂专业设备设施的物业管理项目、有保密要求的物业管理项目。采取邀请招标方式的，招标人必须向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书内容与公开招标的招标公告内容相同。
　　3．招标代理机构
　　无论公开招标与邀请招标，招标人可以自行组织和实施招标活动，没有能力组织和实施招标活动的，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，既不能越权代理，也不能违反前期物业管理招标投标规定。
　　招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。目前，大中城市一般都有专门从事物业管理招标投标代理的公司和机构。从事物业管理的招标代理机构应当具备下列条件：
　　(1)有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；
　　(2)有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；
　　(3)有房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册。
　　(二)招标文件的编制与招标项目备案
　　1．招标文件的编制
　　《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定，招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。前期物业管理招标文件应包括以下内容：
　　(1)招标人及招标项目简介：包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；
　　(2)物业管理服务内容及要求：包括物业服务项目、服务内容和应当达到的标准等；
　　(3)对投标人及投标书的要求：包括投标人资格、投标书形式、主要内容等；
　　(4)评标标准和评标方法；
　　(5)招标活动方案：包括招标组织机构情况，开标时间和地点等；
　　(6)物业服务合同的签订说明；
　　(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
　　2．招标项目备案
　　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：
　　(1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；
　　(2)招标公告或者招标邀请书；
　　(3)招标文件；
　　(4)法律、法规规定的其他材料。
　　房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
　　(三)招标程序规则
　　《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定：
　　(1)招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
　　(2)招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
　　(3)招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
　　(4)通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
　　①新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
　　②预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
　　③非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

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