物价上涨，物业喊亏，频频撤离小区；经营不善，物业卷走业主巨额水费；缴费率偏低，物业多方“创收”引发争议；部分物业低价恶意竞争，导致服务质量下滑……
　　今年来，福州物业行业所出现的诸多问题，也在省外城市不同程度出现。业界称之为“全行业普遍性问题，亟须各地应对”。
　　省建设厅在长达数个月调研的基础上，昨日向各地下发“规范物业服务 构建和谐社区”工作意见（下称“意见”），并酝酿出台一系列规范物业服务质量、解决民生问题的方案。
　　福州多家物业老总对此评价积极，称“在行业亏损面加大的背景下，省一级主管部门适时出台新政，一些久而未决的问题有望得以解决”。
　　1.晒晒物业收支情况 为物业费是否调整提供依据
　　早在年初，受物价上涨及新《劳动合同法》实施的影响，杭州、上海、广州等各大城市，就出现物业企业亏损，要求上涨物业费的呼声。物业费上涨涉及民生问题，当时的另一种质疑声音是“物业是暴利行业”。
　　而在福州，今年上半年就有包括“山海花园”、“盛天现代城”等十多个小区的物业，因长期亏损而撤离小区。当时，对物业究竟有没有亏损，各界争议颇多。此后，省物业管理协会、福州市物业管理协会相关负责人，均表示要展开行业生存调查，晒晒物业的经营收入和成本支出，让数据说话。
　　但是，同省外其他城市一样，调查也面临着困扰：由谁来实施？是请第三方审计，还是由主管部门来实施？物业肯不肯说实话？困扰之外，包括福州在内，各地物业企业要求合理上涨物业费的呼声，通过不同渠道汇总至中国物业管理协会，后传至国家住房和城乡建设部。
　　今年8月份，住房和城乡建设部发出了《关于开展物业管理行业专题调研的通知》，以研究解决行业发展中的深层次问题，并表示部领导将带队到各地调研。
　　早在半年前，我省主管部门就已讨论过行业调查等问题。省物业管理协会相关负责人称，劳动力成本上涨给物业正常运营带来困难，已引起各级主管部门的重视，行业调查势在必行，它将客观反映行业的生存状况。
　　“意见”也指出，近年来，由于物价上涨，劳动力成本提高，物业服务价格却缺乏弹性，使得物业行业平均利润率明显下降，企业生存状况面临挑战。为全面掌握行业发展状况，近期，省厅将在全省范围内开展专题调研，各地要加强研究行业存在的主要矛盾及问题。
　　“全国物业行业平均利润率是5%左右，省内的平均水平更低。”福州多位物业老总直言，行业调查将客观反映物业的困局，为今后物价部门考量“物业费指导价该不该调整”，提供专业的依据，也将从根本上改变部分小区“十年物业费提不上去，小区秩序一团糟”等老问题。
　　2.维修金审批时间长 老问题有望解决
　　“意见”的另一大亮点是，省里将出台《住宅专项维修资金管理实施细则》，以加强住宅专项维修资金的归集、使用和管理。
　　“我们盼了好久，不但物业关注，业主也关注。”一位不愿具名的福州物业老总昨日说，细则出台后，将明确维修资金的审批、条件、程序、期限。
　　不过，他抱怨说，以福州为例，若小区要动用专项维修金大修设备，好不容易通过业委会这一关，还要上报市一级主管部门，审批快则几个月，慢则一年半载。有时电梯坏了、水泵坏了，资金却批不下来，业主反映强烈，物业只得垫钱修，小规模的物业没钱垫就不修或应急处理，小病没医好，弄成大病，最终受损的是业主。
　　而另一个不容忽视的问题是，个别物业甚至编造维修项目，从维修金中捞钱。据透露，目前已完成初稿的实施细则，将有更完备的资金监管和公示制度。对于福州不少没有维修金的老旧小区，也有望出台更为明确的、可执行的资金归集、使用规定。
　　3.专项维修金交多少将明确
　　实施细则出台的另一个背景是：此前，原建设部、财政部联合出台《住宅专项维修资金管理办法》，要求今后专项维修金不再按房产总价的2％归集，而是按当地住宅建安成本的5%至8%归集。
　　参与《实施细则》草案讨论的福建永安物业老总林常青说，新政实施后，绝大部分业主所缴的维修金将比原来少。但是，我省各地的建安成本造价是多少，该以5%或8%归集，这些都将在《实施细则》中明确下来。
　　众多购房户也对《实施细则》给予积极评价。一位业主向记者说，今年来房价波动厉害，因为开发商降价促销，同一小区，一期的比二期的房价要贵不少，若按售销总价来算维修金，先买房的业主会觉得不公平，按造价来算，对所有业主就公平了。
　　另一个值得期待的是，《物权法》出台后，《实施细则》将明确公共部分和专有部分的维修资金使用原则，今后，若是某栋楼的电梯坏了，其维修费将让该栋楼的业主分摊，而不是由整个小区来分摊。
　　4.物业准入门槛将更高
　　如何把不良物业清出市场，是行业监管的难题。据统计，福州共有330家物业企业，临时三级的有100多家，占总数三成左右。近年来，福州物业行业频出的负面事件中，相当部分发生在临时三级资质物业接管的小区里。
　　福州市房管部门的一位人士称，今年11家临时三级物业被撤销，去年更多。目前对临时三级物业的规模、注册资金、入行时间等，均没有严格规定，门槛不高，造成这类物业服务水平参差不齐。
　　福州物业管理协会相关负责人认为，准入门槛低，5万元的注册资金就可开工，这造成部分物业超低价恶意竞争“抢盘”，接盘完有钱就捞，没钱撤离，还可以赚转让费，业主投诉频频。该负责人建议，市一级行业主管部门要有更严厉的查处措施。
　　对此，“意见”指出，要着力培育诚信的物业管理市场，动态监管物业信用，并及时向社会公布不良企业，将严格市场准入与清出制度，对达不到资质条件要求的企业，要依法撤销其资质证书。
　　另外，“意见”还要求物业企业要严格按照合同履行义务，通过专业化的服务和规范化的管理，让业主得到价有所值的服务，拓宽与业主沟通渠道，最大限度地赢得业主的理解和支持。
　　“服务要让业主满意，必须加速行业洗牌和市场清出机制。”省物业管理协会副秘书长郭金国认为，要优胜劣汰，把服务差、业主投诉频频的物业清出市场，业主满意了，缴费率高了，物业有赢利，行业才会更健康发展。