土地抵押期限发生变更，土地登记机构如何办理登记？
实践中，经常出现土地抵押期限发生变更特别是抵押贷款延期的情形，如何办理登记？《土地登记办法》没有明确的规定。实践中一般有两种做法：第一种做法是要求抵押权人提供原抵押资料及终止原抵押的证明，收回原土地他项权利证明书，注销原抵押登记，然后再重新办理抵押登记，发放新的土地他项权利证明书；第二种做法是是直接办理抵押期限变更登记，将土地他项权利证明书“存续期限”一栏加盖变更印章后予以变更或者在记事栏予以注明，同时在土地登记簿上予以记载来源：考试大
银行等抵押权人不认同第一种做法，认为解除原抵押权后至重新办理抵押权登记期间，银行的权利处于真空状态，没有任何保障，存在较大的法律风险，因此主张应当直接办理期限的变更登记。而地方土地登记机构大多则认为没有期限变更登记这样一种登记类型，不能直接办理本文来源:考试大网
笔者认为如果因主债权延期导致土地抵押期限延期，被抵押的宗地上只有一个抵押权或者有多个抵押权而需要延期的抵押权期限变更之后不影响其他抵押权的顺位，建议登记机构按照第二种做法直接办理抵押期限的变更登记。理由如下：一是虽然《土地登记办法》没有明确规定，但抵押期限变更也应当属于变更登记的内容；二是不仅为当事人提供了便利，而且提高了登记的效率；三是可以避免给银行带来不必要的法律风险。
但如果因主债权延期导致土地抵押期限延期，宗地上有多个抵押权且需要延期的抵押权的期限变更之后影响其他抵押权的顺位，建议土地登记机构一般采取第一种做法，即注销原抵押权之后，再登记为后一顺位的抵押权。或者采取第二种做法直接办理抵押期限变更登记，同时办理抵押顺位的变更登记。