《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，将于2007年10月1日起施行。《中华人民共和国物权法》是在中国特色社会主义法律体系中起支架作用的重要法律，是民法的重要组成部分，它调整物的归属，发挥物的效用，定纷止争，物尽其用。 考试大－全国最大教育类网站(www．Examda。com)采集者退散来源：考试大

　　《物权法》对物权制度的共性问题和现实生活中迫切需要规范的问题作出了许多创新性的规定，比如明确了不动产要实行统一登记。不动产登记既是不动产物权设定的条件，又是不动产物权有序转移的基础。在《物权法》颁布以前，我国关于不动产登记的规定，主要散见于《土地管理法》、《城市房地产管理法》等行政管理法中，且这些规定主要是关于登记机关和登记证书的规定，有关登记规则、登记效力的规定则严重缺乏，致使不动产登记实践中出现了许多问题，难以依法有效解决。《物权法》在建立和完善不动产登记制度方面取得了重要突破，第十条明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”，同时确立了更正登记、异议登记和预告登记制度，明确了不动产登记的基本规则。这些重要的制度创新既体现了我国在完善社会主义法律体系过程中，对国外先进法律文化和法律制度的移植，又对改变当前不动产登记多头管理，登记依据和登记效力等存在的地域、等级差异以及由此引发的混乱局面有直接的作用，对规范社会主义市场经济体制下的财产归属关系，促进物的流通和充分利用，保障交易安全具有重要意义。

　　虽然《物权法》明确不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。但笔者认为，未来的不动产登记必然是以土地为基础和核心的统一，因为这是自罗马法以来一切建立不动产登记制度的市场经济国家和地区的普遍作法。因此做好土地登记制度存在的深层次问题的清理工作，找准土地登记与现代物权思想的结合点，为修订现行有关法律规定、业务体系以及技术规则做好准备，成为亟待解决的问题。笔者基于近年来土地登记工作中，长期存在的难以解决的具体问题，提出完善我国土地登记制度的思考。把土地登记代理人站点加入收藏夹

　　一、现行土地登记制度的缺陷

　　土地登记制度是世界各国为保护土地所有制，普遍采取的一项国家措施。作为国家的一项制度，必须有明确的法律规定、良好的运行机制和严格的技术规则，以保证制度的实施。我国现行土地登记制度不完善和制度本身存在的缺陷，是制约土地登记工作向前推进的主要原因。

　　1、土地登记法律法规不充分。 来源：考试大的美女编辑们来源：考试大的美女编辑们来源：考试大的美女编辑们

　　我国法律明确规定了建立土地登记制度，《土地登记办法》第二条规定：土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。以上各类土地权利应属于物权的范畴，按照“物权法定”的基本原则和“不动产公示”的要求，登记的各项权利的设定、取得、转移、消灭和权力变动，必须按照法律规定的条款进行。首先，权利种类和权利的含义、范围界定清楚。其次，各项权利发生变动的形式及程序明确，才能实现通过土地登记保护权利人的权益，达到建立土地登记制度的目的。但是，现实中存在的权利已经超出了法律设定的权利类型，各项权利与义务、范围以及权利转移的程序，大都没有严格、详细具体的规定。例如，农民集体土地的所有权、集体土地的使用权的权限和范围，通过“授权经营”、“划拨”、“作价出资”等形式取得的国有土地使用权，其权利与义务如何界定，权利转移与消灭如何操作等。再如，在实际中已经被广泛使用的通行、采光、地下建筑、引水等传统地役权、地上权等，在《物权法》中也仅是作了原则性的规定，到目前还没有哪一部法律有明确规定，以满足登记的需要。由于以上问题的存在，对土地权利人申请登记的权利，有些属于无法律依据难以确定，有些属于权力含义、范围不清登记难以下结论，登记效率低下，效力不高。

　　2、土地登记制度体系构架松散。

　　目前我国的土地登记制度体系构架“缺件”与“松散”并存。表现在： 考试大－全国最大教育类网站(www．Examda。com)本文来源:考试大网

　　（1）指挥系统多元化。目前，国家最高登记机关不确定因素尚未排除，林地、草地、养殖各自为“证”依然存在，地类划分标准不统一、登记的内容不统一。也就是说，国家土地登记的最高管理机关，无力做到根据土地不可移动等特点制定统一规范，实行在一个区域内，统一登记，保证登记的地块不重不漏、标准一致。

　　（2）执行系统脆弱。按照《中华人民共和国土地管理法》规定，土地登记机关为各级土地行政主管部门，但目前在一些地区，同一行政区内负责土地登记的部门不止一个；土地登记机关内部，专职土地登记的人员不确定；对工作人员违反土地登记的行为，缺乏处理依据和手段；土地登记社会监督体系不健全。

　　（3）辅助系统不到位。土地登记赔偿、土地登记人员近亲回避等制度尚未建立，土地登记代理、土地登记资料公开查询等制度在大多数地方尚未实现。

　　3、土地登记运行机制存在障碍。 www.Ｅxamda.CoM考试就到考试大来源：www.examda.com来源：考试大

　　土地登记作为国家措施，应与其他行业一样，在国家法律的约束下，由国家行政机关、事业（科研）单位、企业（中介机构）构成一个相互支撑、相互制约，保证正常运转的高效机制。按照我国现行法律规定，土地登记主管部门为县级以上国土资源行政主管部门。土地登记的定位属于国家行政行为，国家行政机关对土地权利体系可以进行合理干预，承担管理与执行的职责；事业单位应当做好登记事务的研究和行政主管部门交办的具体工作；中介机构是由专业人员组成并经取得准入资格，受权利人的委托为权利人有偿服务、独立自主、自负盈亏的企业。三者各担其职、共同支撑、相互制约，保证土地登记工作正常运行。而目前土地登记工作从上到下不同程度地存在行政、事业、企业职责不明、不分、不清，监督不力的现象。例如，我国法律明确规定行政单位办理土地登记，而有些行政单位没有任何授权，却交由盈利性质的事业单位去做；还有些应由企业单位办理的事情，如登记需要的宗地图测绘等工作，政府行政部门没有下力气创造让企业去做的条件，而陷在事务堆里不能自拔。土地登记制度虽然已建立十几年，但保证土地登记工作正常运转的机制还很不健全。

　　4、土地登记制度造血功能乏力，刺激制度本身自我完善、发展的因子先天不足。

　　基于我国实行土地公有制和人多地少的国情，我国土地登记采用产权登记类型的选择。产权登记需要一定的经费进行实质性的调查。但我国土地登记业务经费国家财政没有列支，法律法规没有规定规费缴付办法，土地登记机关开展工作所必需的费用没有正式来源渠道。

　　二、土地登记制度体系不完善引发的问题

　　任何一项国家整体工作，不完整的制度体系必然导致运行受阻，效果欠佳。 考试大论坛考试大－全国最大教育类网站(www．Examda。com)来源：考试大的美女编辑们

　　1、土地登记效力欠佳，公众意识不高。

　　《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》明确规定，依法取得的土地所有权、使用权一经登记受法律保护。然而，在实际中，有些已经办理了土地登记的土地使用者权益不能得到真正保护，有的一个“白头”文件甚至是领导的一句话，否定了土地权利人的权利。土地的征用、划拨、旧城改造房屋拆迁等，将土地证书作为废纸扔掉的现象非常普遍。土地登记贬值引起了土地权利人不主动申请登记，或者根本不办理登记，致使土地登记工作长期以来难以推进。

　　2、大量国有土地被蚕食，国有资产在无形中流失。 来源：考试大考试大论坛

　　随着土地资源的日益匮乏，土地权属案件发生率没有明显减少，土地权属纠纷类型增多，纠纷性质由个人之间、个人与集体之间向个人与国家、农民集体与政府、国家单位与政府之间转化。城市不少国有土地使用权无偿流向个人，国家难以控制。农村大面积的国有土地不断被侵蚀，一些农民集体将大面积的国有荒山荒地占为集体所有，国家征地时要高价。

　　3、土地市场健康发育受到冲击。

　　土地使用权无证交易、出租、抵押及土地使用权转移与限制条件不清，难以约束土地权利人在土地市场中的行为。一些不法分子趁机违法交易乃至黑箱作业，阻碍了公开、公平、公正的市场机制形成。国有资产流失到个人或小集体的腰包，加大了社会的分配不公，给社会带来不安定因素，有碍于生产力的发展及社会主义和谐社会的建设。

　　4、土地登记公信力受到影响。来源：考试大来源：考试大来源：www.examda.com

　　土地登记的社会效益和土地登记工作条件不够理想，影响了基层土地登记人员对建立土地登记制度的信心。反过来，有些土地登记先进技术推广应用不够广泛，仪器设备使用效率低，软件开发设计要求不到位，土地登记办事效率低，错登漏登事件时有发生，土地登记资料公开查询受到限制，客观上拉大了政府部门为市场经济服务的距离。

　　三、进一步完善我国土地登记制度的政策建议

　　作为一项国家制度，需要随着社会发展不断完善。我国土地登记制度起步较晚，并且在计划经济向市场经济过渡时期着手建立，与《物权法》要求对照，亟待完善的内容较多。目前，应根据需要，抓住机遇，全面设计，作出切合实际的计划、规划。

　　1、理清立法思路，制定立法计划。 来源：考试大来源：www.examda.comwww.Ｅxamda.CoM考试就到考试大本文来源:考试大网

　　从土地登记的效力考虑，应有不同层面的法律支持。国家立法机关颁布的基本法律，在《物权法》颁布之后，《不动产登记法》首当其冲，规范的内容应包括：国家土地登记制度、土地权利种类、土地权利与义务、土地登记执行部门。国务院颁布的行政法规，如《土地登记条例》，规范的内容应包括：土地登记执行程序、土地登记法律责任、土地登记相关制度、土地登记处罚、土地登记规费。国土资源行政主管部门颁布的规章，如《土地登记规则》，规范的内容应包括：土地登记业务规范，土地登记管理制度，调查、审查方法，土地登记簿册的使用，土地登记资料的查询。国土资源部为了贯彻落实《物权法》的要求，颁布了《土地登记办法》，对一些过去比较模糊的问题进一步明确，比如严格区分了土地总登记和初始登记等，有诸多法律技术上的改进。但在上位法缺位的情况下，改进空间有限，很多地方有待进一步突破。

　　2、完善现有制度，构建科学的制度体系。

　　土地登记各项具体制度，如申请制度、调查制度、审查制度、公告制度、注册制度、发证制度、土地登记人员持证上岗制度、土地登记人员回避制度、土地登记代理制度、土地登记公开查询制度、土地登记赔偿制度等，大部分没有建立，有些已经建立，如土地登记代理制度、土地登记公开查询制度和土地登记人员持证上岗制度，但执行得还不到位，没有起到应起的作用，有待进一步完善。

　　3、规范土地登记，建立行政、事业、企业单位分工明确、行之有效的运行机制。

　　（1）规范土地登记，证出一家。统一登记、证出一家是完善土地登记制度的前提。土地作为不可移动、不可分割的特殊资产，一经登记具有法律效力的特点，决定了国家负责土地登记机关必须坚持受一个部门领导，原则上同一区域只能有一个土地登记机关，登记结果也只有一个，即土地登记机关必须坚持受一个部门领导，原则上同一区域只能有一个土地登记机关，登记结果也只有一个。基于权利人维权的需要，只有证出一家，才能体现法律的严肃性和政府部门的威信。目前，以经济利益为出发点，上至国家多部门，下至一个地区分层次负责土地登记的做法，造成的土地登记结果相互否认，土地登记公信力动摇，权利人无所适从，政府部门的威信降低的局面必须改变。同时，要抓紧落实《物权法》确立的更正登记、异议登记和预告登记制度的建立和实施，抓紧进行《不动产登记法》草案的起草工作，推进以土地为核心的不动产统一登记制度的建立和完善。

　　（2）建立行政、事业、企业单位相互促进、良性的运行机制。首先要按照我国现行法律，明确职责，建立制度。土地登记是政府职能部门的工作，土地登记机关按照法律规定，必须行使政府部门的职能，有所作为。例如，制定规章、政策、技术标准，组织先进技术的推广应用等。事业单位应按照规定的职责，做好土地登记技术方法研究，规范标准，资料查询和行政机关委托办理的业务。土地登记代理、地籍测量等业务，由中介机构完成，并通过完善各项制度，建立各实体间相互促进、相互制约的运行机制，推动土地登记工作。

　　（3）发挥市场功能，重视土地登记中介机构的作用。土地登记中介，是建立土地登记服务体系的重要内容。土地市场为土地登记中介机构运行提供了良好的空间。土地登记中介机构在土地登记工作中，不仅能为权利人服务，通过传播土地产权流动信息，活跃土地市场，还能通过社会监督促进土地登记机关依法行政。当前，国家土地登记机关应把为土地登记中介服务提上议事日程，尽快出台土地登记中介管理办法，建立中介机构准入制度，引导现有登记中介机构、人员，按照国家规定，规范完善土地登记中介行为。

　　同时，科学定位，发挥行业协会的作用。行业协会是土地登记中介机构以自发形式组织、 国家有关部门备案的民间组织。同时，行业协会也是土地登记中介机构及人员与政府土地登记机关沟通的桥梁，在业务上可以接受登记机关的委托、承办与推行中介服务相关的事务，如土地登记中介人员继续教育、机构准入等工作。行业协会成员一般应由土地登记中介人员民意推选产生，代表中介机构和中介人员利益，参与政府和社会活动。目前，国家土地登记机关对土地登记中介机构行业管理机构应予以关注，促进、引导中介机构和中介行业的健康发展，尽快建立中介机构准入制度。