异议登记——《土地登记办法》系列解读之六

　　异议登记是根据《物权法》的相关规定新增的一种登记类型。所谓异议登记，一般是指登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对土地登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。异议登记的目的是暂时限制土地登记簿上（记载）的权利人的权利，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。
　　异议登记旨在对登记错误状态下的真正权利人提供救济。异议登记与更正登记一样都是保护真正权利人以及真正权利状态的法律措施，但是更正登记的程序可能较为费时，有时申请更正的权利人与登记簿上记载的权利人之间的争议一时难以化解，因此法律有必要建立异议登记制度，作为一种对真正权利人利益的临时保护性措施存在。
　　异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，但它可以及时或临时性的提供一种保护，并在被证明为正确有效的情况下与更正登记结合形成了保护真正权利人的制度体系，是不动产物权法中的重要制度。
　　异议登记具有以下功能：一是对事实上的真正权利人提供临时性保护。异议登记期间，不经异议登记权利人同意，不得办理土地变更登记或土地抵押权登记，为真正权利人及时维护自己的权利争取了一定时间。避免原土地权利人恶意转移土地权利或为土地权利设立其他负担；二是可以对第三人起警示功能。土地发生转让、抵押等交易时，如果登记簿上存在异议登记，第三人可以提前得知该土地存在产权异议而终止交易，避免其利益受到损害；三是具有对抗第三人的效力，异议被记载之后，原登记的权利推定不复存在，第三人也不能再主张因为有登记的存在仍信赖登记权利人为实际权利人。
　　基于异议登记制度本身的目的和功能，异议登记的特征主要有以下几点：
　　1、异议登记的申请人为登记权利的利害关系人，利害关系人主要是指与争议的法律关系或某一事件、事实或人有权利义务关系的人。如果异议登记获得承认，利害关系人将转为真正权利人。
　　2、根据《土地登记办法》的规定，异议登记属于可单方申请的登记类型。由于异议登记是在土地登记簿记载的权利人不同意对记载错误的事项更正的情况下提起的，可以想象，土地登记簿记载的权利人不会主动与异议登记申请人一起去申请异议登记，为及时保护异议登记申请人的合法权益，办法规定异议登记属于可单方申请的登记类型。
　　3、申请的条件是只要异议登记申请人认为土地登记簿记载的事项错误，并且土地登记簿记载的权利人不同意更正就可以申请，但如登记不当造成权利人损害的，异议登记申请人应当赔偿。
　　4、登记机关在收到异议登记申请后，应当及时审查，对符合异议登记条件的应当在土地登记簿上予以记载，并向异议登记申请人颁发异议登记证明书，同时书面通知土地登记簿记载的权利人。
　　5、土地登记簿记载的权利被提起异议登记后，异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权登记。
　　由于异议登记只是一种临时性的保护，因此《办法》还规定了在三种情况下异议登记失效。
　　第一种情况是关于异议登记存续期间的规定，由于异议登记拥有较强的临时救济的特点，为保证土地权利人的处分权利不因为异议登记而受长时间的限制，给不动产物权交易造成一种不稳定的状态，《办法》根据《物权法》的规定规定异议登记的存续期间为15日。15日内异议登记申请人没有起诉的，异议登记失效。
　　第二种情况则是人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理，异议登记未能进入诉讼阶段。人民法院不予受理的裁定做出后，根据《民事诉讼法》的规定，当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。十日之内，当事人不上诉的，裁定生效，当事人申请的异议登记失效；当事人上诉的，受《民事诉讼法》关于二审程序的规定调整。
　　第三种情况则是异议登记得以进入正常诉讼阶段，异议登记的效力延续至人民法院做出最终裁判，并受《民事诉讼法》规定的期间的调整。人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的，异议登记失效。
　　为避免土地权利人因为同一事项多次受异议登记的限制，同时，也为避免异议登记申请人滥用权利，《办法》规定异议登记失效后，当事人不得就同一事项再次提起异议登记。对于恶意利用异议登记程序的当事人或者异议登记不当造成真实权利人损害的，应当追究其民事赔偿责任。
　　附：《物权法》关联法条　
　　《物权法》第19条第二款 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以提出异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
　　《土地登记办法》关联法条：
　　第六十条　土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
　　对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。
　　异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。
　　第六十一条　有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关材料申请注销异议登记：
　　（一）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的；
　　（二）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；
　　（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。
　　异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。