四、应当招标拍卖挂牌出让的范围：六类情形和一个认定机制
　　11号令明确了商业、旅游、娱乐、商品住宅等四类经营性用地和同一土地有两个或两个以上意向用地者的，应当招标拍卖挂牌出让。鉴于《物权法》第137条明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围，因此，39号令第四条明确规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。同时考虑到采矿用地的取得和使用要以取得探矿权或采矿权为前提条件，因此明确，工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。
　　因此，各地在招标拍卖挂牌出让活动中，可根据《物权法》、39号令和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等法律政策，来确定土地出让是采取协议方式还是采取招标拍卖挂牌方式。一般来说，六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式，即（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。特别需要明确的是，2006年国土资源部下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中，建立了国有土地出让的集体认定程序，对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地，由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。因此，对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地，应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定，集体认定应当采取招标拍卖挂牌方式的，也应当以招标拍卖挂牌方式出让。
　　五、不得人为限制申请人资格和条件：公开、公平、公正原则中公开是第一位的
　　11号令明确，招标拍卖挂牌出让应当遵循公开、公平、公正的原则，符合条件的竞买申请人，都可以参加招标拍卖挂牌出让活动。我们理解，在公开、公平、公正三原则中，公开是首要的、第一位的，没有充分的公开，就谈不上公平，也实现不了公正。但在实践中，一些地方违反“三公”原则，在招标拍卖挂牌出让公告中，设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、投资规模、成品油资质等排他性的限制条件，为特定的某个竞买人量身定做，排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动，有的地方在出让公告中甚至规定：申请人必须是全国零售业前五名、必须缴纳1亿5千万美元或等值外币的竞买保证金、必须具有国际认证的赛车资格等等，才能参加竞买。这种招标拍卖挂牌出让名义上是公开出让，实际上却非真正的市场配置。为此，39号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款，在第十一条规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”。这一规定，有利于增加招标拍卖挂牌活动的公开性，保证公平和公正。
　　六、工业用地出让方案和出让文件编制应当突出工业用地特点
　　工业用地招标拍卖挂牌出让制度，已通过国务院31号文件和《物权法》确立下来，并在部39号令中再次明确规定。因此，再讨论工业用地能不能或应不应该招标拍卖挂牌出让已经没有任何意义。当前和今后一个时期，各地应当深入研究的问题是：工业用地招标拍卖挂牌出让和其他经营性房地产用地招标拍卖挂牌出让有什么区别，其特点是什么？针对工业用地自身的特殊性，如何科学拟订出让计划，合理编制出让文件，有效开展工业用地招标拍卖挂牌活动？依据相关法律法规和政策，各地在工业用地招标拍卖挂牌出让的操作程序、操作技术上，至少要把握以下两个关键点。一是拟订工业用地出让方案要统筹考虑各方面因素，突出工业用地特点。不同产业类型、不同规模的工业项目，对工业用地有不同的要求。这就要求市、县国土资源部门在拟订工业用地出让方案时，不仅要考虑拟出让土地的规划条件，还要考虑本地区的产业特点。制定出让方案时，国土、发展和改革、规划、环保等相关部门要结合本部门职能职责和行业标准提出明确意见，市、县国土资源管理部门应当依据土地利用总体规划、城市规划、拟出让地块周边产业布局情况、环保要求以及用地预申请的情况，进一步细化拟出让工业用地的类别和产业类型，科学合理地确定拟出让工业用地的地块面积、具体用途、土地使用条件、产业要求等内容。出让方案中确定的产业类型、土地使用条件和用地规模等，应当符合《建设项目用地预审管理办法》和《工业项目建设用地控制指标（试行）》的有关要求。二是在编制工业用地出让文件时，也要体现拟出让宗地的产业特点。各地在编制工业用地出让文件中，不仅要按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》的要求，明确拟出让土地的一般规划条件，还应当明确拟出让地块的投资强度要求、产业要求、具体工业用地类别等内容。

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