新政后土地集中放量商业用地多以底价成交

来源:土地登记代理人    发布时间:2013-04-16    土地登记代理人辅导视频    评论

近期,上海迎来了新政后第三次集中拍地,全天出让12幅经营性用地无一流拍,出让总金额达到22.53亿元,7幅地块以底价成交。这12幅经营性用地包括,青浦8幅,普陀、浦东各2幅,总出让面积28.5万平方米,此次推出的土地大部为商业、其他商服用地,从而延续了9月底以来的商业用地上市潮。
土地市场暂别“面包面粉同价”
工业园区富力东侧地块是昨天公开出让的唯一一幅纯住宅用地,受到竞拍者的热烈追捧。昨天,旭辉集团以4.57亿拿下改幅地块,折合楼板价8160元每平方米,溢价率193%,这幅地块容积率达1.4,现场共有10名竞买人参与现场竞价。除此以外,受到投资者关注的还有多幅商业用地。圆通速递1.15亿拿下工业园区盈港路北侧地块,折合楼板价3477元每平方米,溢价率334.6%。上海怀盛房地产开发公司4.14亿拿下盈浦街道淀山湖大道南侧I地块,折合楼板价5031元每平方米,溢价率76.5%。地纬集团1.15亿拿下川沙新市镇A03-22地块,折合楼板价6465元每平方米,溢价率54.6%。盛青房地产4500万元拿下盈浦街道淀山湖大道北侧地块,折合楼板价9827元每平方米,溢价率181%。上海达存房产3400万拿下高行集镇B1-6地块,折合楼板价7136元每平方米,溢价率44.6%,其余7幅地块以底价成交。
针对新一批土地出让的结果,昨天,分析人士薛建雄向记者表示,结果在意料之中,出让价格反映了宏观调控的大背景,成交价格偏低。以唯一一幅纯商业用地工业园区富力东侧地块的成交价格来看,楼板价为8160元每平方米,而附近二手房价格已经达到12000元,并没有出现近年来上海土地竞拍中频频出现的“面粉与面包同价”的情况。
商办投资“受制太多”仍难火爆
昨天,记者从中原地产、21世纪不动产等房产公司获悉,“沪12条”后,写字楼、商铺等商用物业带看量上升了20%左右,然而实际成交量的上涨则在10%左右。与住宅相比,商办投资并没有受到房地产投资者的普遍欢迎。
中原地产有关分析人士指出,目前商业项目的使用年限是40年,首付5成,贷款利率是基准利率的1.1倍,看似基本与住宅的“二套房”类似,但是商业地产的贷款年限一般都在10年以内。一般写字楼的得房率在65%-70%左右,个别的甚至仅有50%,较低的使用面积率也在无形中增加了购入成本。而在持有成本方面,写字楼的物业管理费动辄几十元一平方米,是住宅项目的10倍以上,也意味着持有者要充分考虑一旦物业空置时的资金成本。另外,商业地产项目交易税费较高,因此很少有房东在购入两三年后就转手卖出;从商用物业和住宅项目投资回报来看,一般成熟的商业项目投资回报率在5%—8%,预计10年到20年能收回成本,一般每年的价格增幅在10%左右,这些都与投资住宅地产完全不同。

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