第四节 土地登记的特点与基本原则

　　一、土地登记的特点
　　(一)统一性
　　土地登记是依据统一的实体法律规范，遵循统一的登记程序在统一的登记机关进行的。对附设在土地上的全部土地权利进行的登记，在地域上应覆盖所有的土地。
　　(二)唯一性
　　对同一块土地上的登记结果应当是唯一的，不能同时存有两个或两个以上的登记结果。《土地登记规则》第六十五条规定：“土地登记卡是土地登记的主体，也是土地所有权、使用权和他项权利的法律依据;土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地所有者、使用者和他项权利者持有的法律凭证”，该规定充分体现了土地登记的唯一性特，。明确了土地登记卡是唯一的土地权属的法律依据和结果，解决了土地登记卡与土地证书不一致时的法律问题。
　　(三)连续性
　　在现实实践中，土地权利状况是经常变化的，为了保持现势性，土地登记结果也必须不断更新，所以土地登记具有连续性的特点。
　　(四)强制性
　　我国的土地登记具有强制性，任何使用或所有土地的单位或个人，都必须依照规定办理土地登记。即土地权利人或权利变动当事人有义务按要求申请办理土地登记手续，对逾期不进行登记申请的，按规定予以处理。
　　(五)公开性
　　土地登记是土地行政主管部门依照法律规定对土地权利进行登记的过程，是一项直接影响到土地权利****益的行政行为。土地登记的实质在于公示，就是将土地权利变动的意思向社会公众显示，让公众知晓土地的权利状况特别是土地权利的变动情况。土地登记的公开包括登记依据的公开，登记程序的公开和登记结果的公开，土地登记资料可公开查询就是土地登记公开性的内在要求。
　　(六)公信力
　　由国家专门机关依法登记的土地权利具有公信力，值得社会公众信赖。这一方面是因为土地登记是由土地行政主管部门严格依法按程序进行的，登记结果真实可靠。另一方面，土地登记的公信力还表现在，如果土地登记错误，致使人们基于对土地登记的信任，在土地产权交易或土地利用过程中遭到了损失，国家将通过行政赔偿方式对受损人予以赔付。
　　二、土地登记的基本原则
　　(一)依法的原则
　　土地登记必须依法进行，这里的“法”是指广义上的“法”的概念，泛指我国现行的法律、法规和政策，如《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《土地登记规则》等。土地登记依法的原则，有三方面的含义：一是土地登记义务人必须依法向土地登记机关申请，提交有关的证明文件资料，并按照土地登记机关的要求到现场指界等;二是土地登记机关必须依法对土地登记义务人的申请进行审查、确权和在土地登记簿上进行登记;三是土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能随意夸大或缩小土地登记的效力。
　　(二)申请的原则
　　土地登记机关办理土地登记，一般都应当由土地权利人或土地权利变动当事人首先向土地登记机关提出申请，即向土地登记机关提出明确的意思表示。由于土地登记是国家实行的一项法律措施，其结果具有决定物权变动是否生效的法律依据，因此，土地登记申请应采取书面方式，口头表示无效。
　　(三)审查的原则
　　土地登记机关对土地登记申请和地籍调查的结果必须进行审查。审查的内容主要包括两个方面：一是形式审查，审查土地登记申请所提交的各种证明、文件资料是否为土地登记所必须具备的要件;二是实质审查，审查所申请的土地权利或权利变动事项是否符合国家有关法律和政策。经过审查，有的还需要通过公示，凡符合土地登记要求的，应予以登记。否则，不予登记。
　　(四)属地管辖的原则
　　土地登记属于不动产物权登记，不动产物权的管辖为属地管辖，处理不动产问题的法律依据是不动产所在地法，因不动产发生的纠纷，一律由不动产所在地的法院或房管、土地部门处理，同样土地登记也遵循属地管辖的原则。土地登记的属地管辖具体来说有以下两个要求：一是土地登记机关应当坚持统一性。在一个登记区内只能由一个土地登记机关来登记，不能由两个或两个以上土地登记机关登记;二是土地登记资料应当保持完整性。同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机关建档保存，不能由两个或两个以上土地登记机关来分别保管。
　　土地登记机关是指就土地权利或权利变动事项在土地登记簿上进行注册登记的机关。我国法律明确，县级以上人民政府是所辖行政区域内法定的土地登记机关，土地行政主管部门作为政府主管土地管理工作的职能部门，负责土地登记的具体工作。
　　这里有一点要说明的是，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款规定：“中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条第一款规定：“中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事物管理局等有关部门制定。”这样规定，是为了明确中央国家机关使用的国有土地的资产处置权属于中央人民政府，便于解决中央和地方在土地资产处置上发生的纠纷。国土资源部经与国务院机关事物管理局、北京市人民政府协商，在京中央国家机关使用的国有土地，已委托北京市人民政府进行登记，发生争议时由国土资源部进行裁决。各地在具体的土地登记实践中，应当坚持属地管辖的原则，保证土地登记资料的完整性和统一性，涉及土地资产处置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离，土地资产处置权按照资产隶属关系确定。