精讲考点一 土地使用权的出让和划拨

1 出让

（1）性质：是双务有偿合同。

（2）对象：国有土地使用权，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

2 划拨

（1）性质：为行政行为，有偿和无偿之分，有偿也只是很少的补偿或者安置费；

（2）期限：没有使权期限的限制，出让有期限限制；

（3）可以划拨的范围：

A国家机关用地和军事用地；
　　  B城市基础设施用地和公益事业用地； 
　　  C国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 
　　  D法律、行政法规规定的其他用地。

精讲考点二  房地产交易

1房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押

2以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

（1）抵押权的设定：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
　　 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

（2）抵押权的实现

设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。