土地和房地产管理法

一 土地管理法

精讲考点一 土地所有权

国家所有：城市市区的土地；　农村和城市郊区的土地，由法律规定属于国家所有的；

集体所有：农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有

精讲考点二  国有土地使用权

建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（第54条）

　　1 国家机关用地和军事用地；

　　2 城市基础设施用地和公益事业用地；

3 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

4法律、行政法规规定的其他用地。

精讲考点三 集体土地使用权

1．集体土地使用权的特征：

按土地用途进行分类的各项集体土地使用权可以分别对应有不同的取得方式。

（1）农用地使用权的取得方式为承包(因此又被称为“土地承包经营权”)，其中主要采用带有社会保障性质的与集体经济组织内部成员身份密切相关的家庭承包方式，此外也可采用招标、拍卖及公开协商等承包方式；

（2）宅基地使用权的取得方式为分配；

（3）非农经营用地使用权的取得方式为投资；

（4）非农公益用地使用权的取得方式为划拨。

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

   2土地承包经营权

本农村集体经济组织成员通过承包方式取得农用地使用权的，耕地的承包期限为30年，草地的承包期限为30—50年，林地的承包期限为30—70年。

（1）土地承包方案必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表同意。

（2）本农村集体经济组织以外的单位和个人通过承包方式取得农用地使用权的，其权利的取得，必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表同意，并报乡(镇)人民政府批准。

3宅基地使用权

农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地条件的，依法享有宅基地使用权。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

宅基地使用权人转让、出租房屋及宅基地使用权再申请宅基地的，不予批准。

精讲考点四  建设用地管理

1国家建设用地

 （1）国家建设征地的批准权限。国家建设征用农民集体土地，应依法报国务院或省、自治区、直辖市人民政府批准。

    征收下列土地由国务院批准：A基本农田；B基本农田以外的耕地超过35公顷的；C其他土地超过70公顷的。

    征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

 2  临时建设用地

    临时建设用地是指因建设项目施工和地质勘查等需要临时使用国有土地或者集体土地。其与一般建设用地相比，用地时间短，审批手续相对简便。

    （1）临时建设用地的审批程序。临时建设用地，由

     A县级以上人民政府审批。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当

    B先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与

    C有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付

    D临时使用土地补偿费。

    （2）临时建设用地的限制。土地管理法对临时建设用地作了以下限制性规定：

     A必须按照临时使用合同约定的用途使用土地；

     B 不得修建永久性建筑；

     C 临时使用土地的期限不得超过2年。

    精讲考点五  土地纠纷及其解决途径

    (1)土地确权纠纷（行政），由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理；

    a单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；

    b个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级政府处理。

    c当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内以作出处理决定的人民政府为被告提起行政诉讼。

    (2)土地侵权纠纷（民事），由当事人协商解决。协商不成的，可由土地行政主管部门进行行政调处。当事人对行政调处不服的，可以以对方当事人为被告提起民事诉讼；当事人也可不经行政调处直接提起民事诉讼。

真题演练

1．某市政府在土地管理中的下列哪些行为违反了《土地管理法》的规定？（2011-70）

　　A．甲公司在市郊申请使用一片国有土地修建经营性墓地，市政府批准其以划拨方式取得土地使用权

　　B．乙公司投标取得一块商品房开发用地的出让土地使用权，市政府同意其在房屋建成销售后缴纳土地出让金

　　C．丙公司以出让方式在本市规划区取得一块工业用地，市国土局在未征得市规划局同意的情况下，将该土地的用途变更为住宅建设用地

D．丁公司在城市规划区取得一块临时用地，使用已达6年，并在该处修建了永久性建筑，市政府未收回土地，还为该建筑发放了房屋产权证