1　风险的概述和特征

　　1.1　风险概述

　　风险的定义最初出现于1901年美国的A.M.威利特所著的博士论文《风险与保险的经济理论》:“风险是关于不愿意发生事件发生的不确定性的客观体现。”这一定义强调风险的客观性和不确定性。其后许多专家学者在此基础上给风险下了各种大同小异的定义。

　　虽然风险的定义很多,但大致可分两类,第一类定义强调风险的不确定性。第二类定义强调风险损失的不确定性。

　　事实上,风险是一个事件的不确定性和它可能带来不确定结果的综合效应。

　　1.2风险的特征

　　风险的特征指风险的本质及其发生规律的表现。包括:客观性、不确定性、可预测性、损失性、结果双重性。

　　2　项目风险的概念和产生的原因

　　2.1　项目风险的定义

　　一般认为:项目风险是指由于项目所处环境和条件本身的不确定性和主观上不能准确预见或控制影响因素,使项目的最终结果与项目相关利益主体的期望产生背离,从而给项目相关利益主体带来损失的可能性。

　　2.2　项目风险产生的原因

　　形成项目风险的根本原因是人们对于项目发展与变化情况的认识和应对决策等方面出现问题,包括:

　　①人们的认识能力有限。

　　②信息本身的滞后性特征。

　　③项目信息资源管理和沟通管理方面的问题。

　　3　项目风险的来源
项目风险来源是多方面的,不同的项目风险会有不同的引发来源。主要包括:

　　(1)自然风险:指由于自然因素的不确定性对房地产项目造成影响,从而对房地产开发商和经营者造成损失。

　　(2)政治风险:指由于政策的潜在变化给房地产开发和经营者带来的经济损失。包括:政治环境风险、政治体制改革风险、环保政策变化风险、战争风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险等。

　　(3)经济风险:指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素,对房地产市场产生的影响。包括:融资、财务、地价、市场供求、工程招投标、国内经济状况变化等方面的风险。

　　(4)技术风险:指由于科学技术进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产投资可能带来的损失。包括:科技进步,建筑施工技术和工艺革新、建筑材料改变和更新、设计变动和计算失误、生产力短缺等风险。

　　(5)社会风险:指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响,从而给从事房地产商品生产和经营者带来损失的可能性。包括:城市规划、容积率变更、区域发展和文物保护、社会治安、公众干预等风险。

　　(6)国际风险:指因国际经济环境的变化导致对地区性的经济活动的影响。包括:国际投资环境风险、货币汇率变化风险。

　　(7)内部决策和管理风险:指由于开发商策划失误、决策错误或经营管理不善导致预期的收入水平不能实现。包括:投资方式、地点、类型选择、组织管理、时间管理、合同管理等风险。