(二)在资产评估机构方面
　　 1.投机取巧，简单地利用审计报告。资产评估涉及资产、负债等众多相关项目，有大量的资料核实、分析归类、调查取证、查阅推定等工作。作为评估机构，要充分而独立地开展相关的核实工作，以便作出合乎规范要求的评估报告，并对自己的评估结论负责。然而，在本项目的评估报告中，我们发现存在简单地利用审计报告、不注意考虑使用不当的责任，与注册会计师以及所在的会计师事务所无关的职业操守的现象。例如对应收账款、存货的评估，简单地以“根据审计报告，调入待处理流动资产净损失”，确定调整后账面值，并进行最后的评估为零的处理;对于其他流动资产，无视属于汽车这一实物形态的内容，仍然按其它流动资产进行评估，而没有进行必要的调整——调入固定资产(汽车类)评估等。
　　 2.评估原则的描述牵强，与评估项目发生矛盾。作为评估机构，遑顾以下这一事实——作为资产评估占有方的企业因为亏损巨大，严重资不抵债而难以为继，已经停业关闭多年，可是在资产评估报告的资产评估原则中，仍然以“本项目评估以企业持续经营、市场条件和政策环境无重大波动为必要的基本假设前提条件”。很明显，在进行价格标准的选定与价格的评定时，与其说是企业的持续经营假设倒不如说是具体资产项目的继续使用假设更为贴切。如此，就不矛盾而很容易让人理解。
　　 3.资产和负债的评估口径不一。评估作价与处理的依据有其严密性，否则，难以体现评估的科学性。资产本质上作为一种应有的权利和负债作为一项企业必须履行的义务是并立存在。在资产和负债评估上，应该注意口径的统一。在本案例中，对于债权类资产，存在:①在没有作出必要的解释，或者是说明不够的情况下，通过转入待处理资产损失进而评估为零的情况;②简单地披露了超过了三年以上的账龄，匆匆得出难以回收的结论而评估为零。然而对于债务类的评估，则不论账龄的长短基本是全额确认。相同账龄的债权债务，何以评估确认的标准不同？该有如何的解释？怎么能够令人信服？很明显，对于关停企业的资产和负债的评估应该走出这种误区！
　　 4.土地使用权资产的最优/佳使用与现实历史使用的取舍
　　 在本案例中，土地使用权的评估是按现实的使用状况即作为工业用地来进行的。对此，我们有不同的看法。
　　 关于关停企业，对于追求资产的最佳使用无疑是不亚于正常营运企业。某种意义上而言，更加具有迫切性。对此，作为评估机构是绝不能忽视的。对于土地使用权的不同利用方式，能够为权利人带来不同的收益量。而且土地权利人都是期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并且以能够满足这一目的为确定土地利用方式的依据。在土地价格以该地块的最有效使用为前提进行估价时，就不应该受现实的使用状况所限制。而应该对何种情况下才能最有效使用作出判断。考虑的因素包括:最佳利用方式是什么？目前是否最佳？转换的可能性多大？最佳利用方式的可持续性多久？等等。
　　 基于该企业已经关停，工业用地转为商业用地迎来了契机，尽管存在这种转化还有大量的工作要去做，如有关部门的政策性协调和需补交的土地出让金等相关成本的确定;同时，更加重要的是，基于时间变化，规划变化的情况，该企业的周边环境发生了有利于房地产开发的重大变化。该企业的周边都是形成了房地产开发的小区。工业用地转为商业用地的条件已经成熟/已经成为必然。按商业用地进行评估是优选方案。
　　 资产评估，从一定的意义上说，是一种创新。在本案例中，土地使用权的评估局限于按历史用途而不是按最优用途，没有考虑适应周边情况变化，是存在一定程度的缺陷的，需要改进。
　　 5.对相同资产的评估作价出入差异大
　　 通过联系查阅资产评估报告附件和进行习惯资料对比，我们发现对标的物资产相同的评估作价，在不同的评估机构下出入差异巨大。第一次是抵押评估。1998年，空调公司将前述面积37000平方米的土地与其上所有的厂房及办公楼作价7676万元抵押给银行，用于取得本金为3200万元、借款期限是1998年8月～2000年8月的贷款。而用于本次评估目的，上述土地与其上所有的厂房及办公楼作价为2541万元。
　　 对此，我们可以讨论的是:从时间上看，抵押在前，本次评估在后;从评估方法上看，抵押评估的作价公认考虑采用清算价格/变现法，而本次转让评估的作价则是优先考虑采用清算价格/变现法以外的重置成本法、市价法、收益法;从影响评估价值的因素看，由于处于经济发展的热点区域，本次评估的增值条件和变化方向更加无疑，房地产所呈现的升值趋势无可否认。然而，前后的评估结果作价的出入却很大。显然，不同的评估机构产生了矛盾的评估结果。这种状况，真是令人难安。
　　
　　 (三)对于资产实际价值与账面价值、交易价格、评估结果的辨析(讨论)
　　 1.企业待评资产的实际价值不等同于按财会口径反映的账面价值
　　 待评资产的账面价值，是按有关财会法规、准则规范的要求，根据会计主体持续经营会计分期的情况，运用配比性、一致性、稳健性等会计政策程序，对资产及有关业务进行确认，计量与报告的结果，主要指历史成本及其摊余价值。由于受会计准则规范等的要求，财务账面价值对资产及其有关业务的反映滞后性程度大，容易导致资产核算脱离市场，难以反映资产现时价值。因而，除了少数项目(如货币资金、短期应收票据)外，待评资产的账面价值不同于实际价值。例如，一个账面亏损的企业(净资产为负)，其整体资产的实际价值是否一定也为负？显然要具体分析。企业亏损的事实，既有可能是主观经营造成的(如经营决策失误)，也有可能是客观造成的(如突发事件导致)。对于亏损企业的亏损额，首先要作出是否合乎客观收益(亏损)要求的判断。在许多场合下，企业的账面亏损额并不能客观地反映企业的真实获利能力，要避免一叶障目。因此，也就不能以表象作为衡量企业整体资产价值的依据，而是要进行深入分析，抓住资产价值的实质，考虑剔除非正常因素，把企业未来的预期收益能力等作为重要的参考依据。即便企业当年亏损净资产为负，只要企业未来预期获利能力很大，或者具有相当的获利能力，企业整体资产的实际价值也未必是负值。实际价值与账面价值的不同，由此可见一斑。
　　 2.企业资产的实际价值不等同于企业资产的评估结果
　　 资产评估结果是依一定法则与条件下的评估计价结果，是对待评资产实际价值这一客观现象的主观反映。资产评估结果在一定程度上偏离待评资产的实际价值是一种正常存在，更何况目前的评估条件远未达到理想状态。事实上也正是如此，不同的评估机构对同一资产业务从单一的单项资产评估到综合的整体资产评估，其评估的结果往往不相同甚至大相径庭。资产评估结果作为一种主观性的东西，只能是近似地去反映客观的待评资产实际价值。
　　 同时，资产评估结果应该而且可以最接近地去反映待评资产的实际价值。一方面，资产业务当事人利用评估结果，有理由要求这个外在价值尺度是反映资产内在价值最科学合理和真实的意见，从而作为达成交易的重要依据;另一方面，随着对资产评估结果认识的深化，各种评估条件的配套成熟如评估法则的完备化与信息条件的改善等，又为资产评估结果最大程度地接近待评资产实际(内在)价值提供了可能。
　　 3.企业待评资产的实际价值不等同于企业资产的市场交易价格。资产市场交易价格是资产在交易过程中由买卖双方所确定的实际成交价格。它一定程度上表现/明了社会市场对相应待评资产价值的认同与接受。但是，它又有局限，有时还很突出:(1)深受市场发育程度的影响。市场发育不全，难以有公正交易、难以发掘资产潜力。(2)受双方市场相关信息资源占有不对等的影响，愈多地了解相关信息资源的一方，愈能占得主动。(3)受交易过程的影响，交易时间短、交易受限制，难以有公正。(4)受交易目的、动机影响，交易双方存在恶意或其它不良动机时，难以有公正。(5)受市场预期影响。市场预期好比市场预期差时，市场交易价高等等。这就决定了:①资产市场交易价格不一定能完全反映甚至根本不能反映待评资产的实际价值的情况。事实上也有这样的例子。如:关联公司的资产转(受)让交易，母子公司(或控股公司)的一方或几方，为了一定的经济目的(如避税，美化公司财务形象)可能(以)人为地定高或定低资产交易价。②推/进而广之，资产市场交易价格也不能简单地用来验证资产评估结果的失实与否。资产评估结果是依一定法则与条件下的评估计价结果，与资产在交易过程中由买卖双方所确定的实际成交价格——资产市场交易价格不同，二者有着各自的内涵，进行二者的对比时要防止简单化。实际工作中不乏这样的例子。如:有某中外合资公司，因中方投资单位经营资金周转困难，有意撤出资金将股权转让给外方，要求评估机构出具的评估结果报告能与事先确定的不利的交易价一致或接近，从而能够骗取与获得有关部门的审查通过(立项、确认)。明确这一点，有利于克服对资产评估结果受市场直接检验的机械理解;有利于做好资产评估管理工作，揭露各种可能存在的借合法的形式即利用资产评估这种技术手段搞虚假的走过场、敷衍了事，为非法经营金融目的乃至侵吞公有财产权益的行为打掩护;有利于树立资产市场交易价格与资产评估结果一致(接近)，不一定就无问题而仍有可能是资产评估结果失实的观念，保持应有的职业警慎(惕)。
　　 基于上面的比较(辨析)，我们完全应该明确资产的实际价值存在着与账面价值、交易价格、评估价格之间的区别，交易价格也不能简单地用来验证资产评估结果。将其用以指导本案例实际资产处置工作的一个重要意义就是:在将资产委托广州产权交易所用公开市场的方式处理的，要注意到交易项目的特殊性，交易不活跃性等特点，考虑通过扩大宣传、延长时间、避免一对一的谈判等来促进交易结果的公正，避免简单化的处理，克服可能的消极面的出现。
　　 以上结合案例，对关停类企业的资产评估进行了一定的展开和分析，旨在引起有关方面的重视。尽管不同企业的资产评估，其情况是千变万化，然而要充分而独立地开展相关的核实工作，遵循(从)公认的评估原则、方法，进而作出合乎规范要求的评估报告，并对自己的评估结论负责则是万变不离其宗……谨此与广大同仁共勉。

2/2   首页 上一页 1 2