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　　房地产评估案例

　　案例一 某单位住宅楼评估

　　一、评估对象基本情况

　　某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。

　　二、评估目的

　　本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。

　　三、评估基准日

　　评估基准日为2000年8月15日。

　　四、评估方法及过程

　　根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。

　　（一）采用房地分估、加总的方法

　　1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。

　　楼房重置成本=800×4800=384（万元）

　　楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10

　　=384－92.16=291.84（万元）

　　平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。

　　铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）

　　铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）

　　楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）

　　2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为：

　　土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）

　　根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。

　　宗地地价影响因素修正值见表4—1。

　　表4-1 地价修正系数表

　　宗地单位地价=1098×（1+0.375）=1509.75（元坪方米）

　　土地价格=1509.75×2000=3019500（元）

　　该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地价格

　　=2968400+3019500

　　=5987900（元）

　　（二）市场比较法

　　1.选择三个可比实例，具体情况如表4—2所示。

　　表4—2 参照物基本情况表

　　2.确定修正系数。

　　（1）交易情况修正。所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。

　　（2）交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1％。

　　（3）区域因素修正。根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则A住宅楼为95，B住宅楼为98，C住宅楼为96。

　　（4）个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则A住宅楼为98，B住宅楼为93，C住宅楼为90。

　　3.确定比准价格。根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下（见表4—3）。

　　表4—3 可比实例价格修正表

　　以上三个可比实例与估价对象位于同一供需圈内，且交易日期比较接近，故取三个修正后价格的算术平均值作为估价对象的比准价格，即：

　　（1340+1399+1588）÷3=1442（元／平方米）

　　对于铺面、门卫房，经过市场调查分析，估价对象所在区位与可比实例十分接近，确定其价格为6万元。

　　4.计算评估结果：

　　该住宅楼市场价值=1442×4800+60000=6981600（元）

　　五、估价结论

　　用成本法评估房屋价格、基准地价修正系数法评估土地价格所得的评估结果为5987900元。用市场比较法评估所得的结果为6981600元。对上述两个结果采用算术平均法进行综合，则该住宅楼的评估结论为：

　　（6981600+5987900）/ 2=6484750（元）

　　取近似值为648.5万元。