注册资产评估师考试辅导:不动产物权登记

不动产物权登记

（一）不动产物权登记的种类

1.登记生效

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

【注意】房屋买卖、建设用地使用权和不动产的抵押必须登记，登记生效。

2.不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记（非因法律行为的物权变动）

（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。

（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

3.物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件

（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

（2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。

（3）已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。

4.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

（二）效力

1.不动产登记的效力

（1）自记载于不动产登记簿之日起，发生物权设定和变动的效力。

（2）权利推定效力

登记记载的权利人应当推定为法律上的权利人。登记可能发生错误，但在错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的推定。——除非提供证据证明不是

（3）善意保护的效力——公信力

所谓公信力，是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，即便以后事实证明登记记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果（即正常生效）。

2.不动产登记簿和不动产权属证书

（1）不动产登记簿由登记机构管理；

（2）不动产权属证书是指登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证据的证书；

（3）不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

（三）基本要求

1.不动产登记的管辖：不动产所在地的登记机构办理。

2.统一登记：国家对不动产实行统一登记制度。

3.不动产登记的收费：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

（四）不动产登记的一般程序

登记机构不得有下列行为：

（1）要求对不动产进行评估；

（2）以年检等名义进行重复登记；

（3）超出登记职责范围的其他行为。

（五）特殊的登记制度

1.更正登记和异议登记。

（1）更正登记——真正改错

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

（2）异议登记——他人想改

①异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。异议登记的法律效力是，登记簿上所记载权利失去正确性推定效力，第三人也不得主张按照登记的公信力受到保护。

②不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

③申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。

④异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

2.预告登记——防一房多卖

（1）前提：买卖房屋或者其他不动产物权

（2）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

（3）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

（五）登记错误的责任

当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。