第二章 资产评估的基本方法

　　知识点三、市场法的基本程序及有关指标

　　（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：

　　1.选择参照物

　　关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）。

　　同时注意：参照物应该选择3个以上。

　　2.在评估对象与参照物之间选择比较因素

　　选择对资产价值形成影响较大因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。

　　3.指标对比、量化差异。

　　4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异。

　　5.综合分析确定评估结果。

　　一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上，一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定那一个结果最合理呢。

　　（1）评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。

　　（2）如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽。

　　可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。

　　注意：不论是以上面的哪种办法确定出最终评估值的，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。

　　（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：

　　1.资产的功能。

　　资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。

　　2.资产的实体特征和质量。

　　资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。

　　资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。

　　3.市场条件。

　　主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。

　　一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。

　　4.交易条件。

　　交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。