第二章 资产评估的基本方法

　　知识点九、收益法的基本程序和基本参数

　　（一）收益法的基本程序

　　采用收益法进行评估，其基本程序如下：

　　1.搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；

　　2.分析测算被评估对象未来预期收益；

　　3.确定折现率或资本化率；

　　4.分析测算被评估资产未来预期收益持续的时间；

　　5.用折现率或资本化率评估对象未来预期收益折算成现值；

　　6.分析确定评估结果。

　　从评估实务的角度看，第1－4步比较关键，涉及到收益法计算的3个关键因素：收益额、收益年限、折现率；但是我们考试主要是根据已知条件按照以上第5步骤来计算被评估资产的价值，所以反而是第五步最重要。

　　（二）收益法的基本参数

　　1.收益额

　　（1）收益额是资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。

　　（2）资产评估中收益额的特点。

　　①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；

　　②用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。

　　客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益中可能包括不合理的因素。

　　（3）资产的收益额表现形式有多种，不同种类资产的收益额表现形式不同，需要合理选择收益额的种类

　　2.折现率

　　（1）从本质上讲：

　　折现率是一个期望的投资报酬率。是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。

　　（2）从构成上看：

　　①折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率

　　②无风险报酬率

　　指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得（事实上，就是没有风险）的投资报酬率。

　　实务中，可以使用同期国库券利率或者银行利率。（实际上考试的时候现在都是直接采用国债利率，并不进行换算。

　　③风险报酬率

　　根据所投资的行业所面临的行业增减、财务风险、市场风险、经营风险等各种风险要测算这项交易所承担的风险。

　　（3）资本化率与折现率的关系：

　　①在本质上是没有区别的。

　　②但是二者适用场合不同。习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率（r），用于有限期预期收益折现，资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率（r）。

　　③二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同。

　　3.收益期限

　　根据在持续使用的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益。

　　可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永续无期限。

　　通常以年表示。