上海将在一季度公布新的普通住宅标准，而北京在去年底已经完成了此项工作。随着房价的不断上涨，原有标准显得有些“不合时宜”，因此提高标准的呼声一直很高。显而易见的是，此举可降低购房开支。

文/本刊记者/甄爱军

上海新的普通住宅标准即将公布。

据了解，新标准将于今年一季度制定并社会公布，门槛进一步放宽。记者了解到的信息显示，同为一线城市，北京已先行，其标准已于去年年底做了调整；广州目前尚未给出明确的说法。

业内人士分析指出，普通住宅标准的调整，对于部分买家而言，可节省一笔税费开支。

上海标准即将公布

得知上海即将执行新的普通住宅标准之后，准备买房的小刘感到非常兴奋。

小刘在上海已经打拼了4年多，因为考虑在上海长期发展下去，因此准备先买一套住房。他在七宝某新村看中了一套总价为126万元的小两房，面积约62平方米，对小区、房型等都很满意，但当他了解到要按照“豪宅”即非普通住宅标准缴纳契税时，感到有些不解。“这哪里像‘豪宅’？”他如此反问。如果以普通住宅标准来缴纳契税，他属于首次购房，对应税率是1%。

其实，类似于这样的情形，并不只是小刘一个人碰到。来自汉宇地产市场研究部的说法是，此前由于标准未能及时更新，有将近七成的二手房被纳入到了非普通住宅范围，因而纳税税率统统被提高到了3%。

这样的情形不久便会被改变。在1月16日举行的上海市政府记者招待会上，上海市委副书记、市长韩正表示，上海今年一季度将制定新的普通商品房标准，内环线以内低于330万元/套。现在上海的普通商品房标准是2008年制定的，这个标准已不适合现在的实际情况。“因此我们反复测算，准备每套总价门槛进一步放宽，内环线以内低于330万元/套，内外环间低于200万元/套，外环外低于160万元/套，也将在一季度正式实施。”韩正说。

门槛进一步放宽

显而易见，新标准对普通住宅门槛进一步放宽。

据了解，目前仍在执行的标准是2008年制定的，随着房价的不断上涨，导致很多普通住宅被“豪宅”，购房者因此而承担了更高的税费。21世纪不动产分析师罗寅中表示，不管是新建商品房还是二手房，符合普通住宅标准的物业在近年来急剧减少。在2008年11月标准之前，上海有33%新建商品房符合普通住宅标准，调整之后的2009年末，这一比例上升到了46%。但房价的上涨使得符合普通住宅标准的物业越来越少，截止到2011年12月31日，该比例则萎缩至15.5%，下降了30个百分点。二手房市场情况更为糟糕，根据21世纪不动产提供的成交数据显示，在2008年11月份标准调整之后，符合普通住宅标准的二手房成交占比一度达到80%，而在2010年12月底，则降至48%（因为考虑到限购因素，不与2011年底进行比较）。

新标准执行之后，这种状况将得到明显改善。以去年12月份新房成交为例，当月共计成交4700余套新建商品住宅，其中符合2008年普通住宅标准的房源，内环内占比约为21%，内外环之间占比仅为5.4%，外环外则为19.3%。而如果按此次将实施的新标准统计，普通住宅内环内占比将提高到29.1%，内外环之间占比为24%，外环外则剧增至67.9%，其中内外环及外环外两区域占比提升幅度最大。

提前一步的北京已经达到了这种效果。据了解，北京已在去年底做出了调整，新的标准（见表1）已于2011年的12月10日开始执行。中原地产市场研究部张大伟认为，新标准让普通住宅免遭“被豪宅”影响，交易过程中的税费受惠范围扩大，使得北京70%以上的住宅划入普通住宅范畴。

表1 各地普通住宅标准历次调整

城市	普通住宅条件	2005年标准	2008年标准	最新标准
北京	住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下；广州规定单套建筑面积在144平方米以下的住房	实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。一级为11068元/平方米，二级为9555元/平方米，三级为8040元/平方米，四级为6886元/平方米，五级为5462元/平方米，六至十级为4526元/平方米	2008年11月，北京市针对1.2倍的具体规定调整为：三环以内总价258万元/套，三环至四环之间210万元/套，四环至五环之间198万元/套，五环外120万元/套	2011年12月10日标准调整为：以全市住房平均交易价格为1.8万元/平方米，分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0，六环外0.8。南、北部地区以莲石西路经广安门内大街至京哈高速公路一线为界划分
上海		2005年标准的价格为单价：内环内为17500元/平方米，内外环间为10000元/平方米，外环线以外为7000元/平方米	内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等	新标准具体细则一季度公布。价格区间初步拟定内环线以内低于330万元/套，内外环间低于200万元/套，外环外低于160万元/套
广州		从2005年6月1起，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住房。2004年广州市一手住宅交易均价4618元/平方米	沿用此前的政策规定	暂无调整计划

购房成本有望降低

新标准执行之后，对于刚性需求来说，可降低购房开支。

业内人士介绍说，新标准执行之后，受影响最大的是契税和营业税。契税对购房者购房开支具有直接影响，而营业税也会间接影响购房成本。以内环线以内一套面积为90平方米，总价300万元的房源为例，以150万元购入。根据不同的情形，来计算买卖双方在交易过程中所需负担的费用（见表2）。

表2 上海普通住宅标准调整后预计买卖双方所需承担的税费变化（以内环线内300万元房源为例）

		非普通住宅（调整前）	普通住宅（调整后）
卖家(营业税)	满5年	8.325万元	0
	未满5年	16.65万元	16.65万元
买家(契税)		9万元	3万元（首次）
			4.5万元（非首次）

对于上述案例而言，通过计算结果得知，对于满五年的情形而言，如果标准放宽之后，买家在契税方面可节省的契税开支最高可达到6万元（如首次购买情形），一般情况下也可以节省4.5万元。而如果考虑到卖家节省下来的成本，执行新标准卖家将无需缴纳契税，可节省8.3万元的开支，这实际上相当于为买卖双方在议价过程中留下了不小的空间。