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价格鉴证师考试《价格政策法规》辅导：土地价格

一、土地管理制度

（一）土地的社会主义公有制

土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

城市市区土地：国家所有，国务院代表国家行使所有权；

农村、城市郊区（除法律规定属国有的外）：农民集体所有；

宅基地、自留地、自留山：农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理

国家为公共利益需要，可以依法征收集体所有的土地，使土地所有权发生转移，成为国有土地。

（二）国有土地有偿使用制度

除在法律规定范围内划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。

居住用地：70年

工业用地：50年

教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年

商业、旅游、娱乐用地：40年

综合或其他用途：50年

（三）土地用途管理

国家编制土地利用总体规划，按用途将土地分为农用地、建设用地和未利用地。

（四）严格的耕地保护制度

十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。

1、基本农田保护区

现行《土地管理法》规定，下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，并进行严格管理：

经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；

有良好的水利与水土保持设施的耕地;

正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；

蔬菜生产基地；

农业科研、教学实验田;

国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。

2、占用耕地补偿制度

非农业建设经批准占用耕地的，按照"占多少，垦多少"的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

二、土地价格分类和特点

（一）土地价格分类

按土地开发程度，土地价格可分为生地价格和熟地价格；

按土地出让方式不同，土地价格可分为拍卖出让土地价格、招标或挂牌出让土地价格和协议出让土地价格；

按土地用途不同，土地价格可分为住宅用地价格、工业用地价格、商业用地价格、旅游娱乐用地价格和综合用地价格；

按照市场交易时序，土地价格可分为土地一级市场价格、土地二级市场价格和土地三级市场价格。

一级市场价格：政府向土地使用者有偿出让土地使用权的价格；

二级市场价格：开发经营者将开发后的土地和建筑转让给使用者的价格；

三级市场价格：将土地使用权和房产产权再进行买卖、租赁、抵押等的价格。

（二）土地价格的特点

（1）共同之处：受价值规律、供求关系因素的影响，体现按质论价的一般原则。

（2）不同之处：

生产成本不同。土地无生产成本，实质是地租的资本化。

供求变化不同。更多受需求影响。

价格差异不同。明显的个别性。

市场性质不同。不完全市场，价格主观因素大。

折旧现象不同。

形成时间不同。土地价格形成时间较长。

三、土地价格管理

（一）集体土地征收补偿

国家征收集体土地，按照征收土地的原用途给予补偿。

征收土地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。

土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍

安置补助费，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均产值的4-6倍；但每公顷耕地最高安置补助费不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。

要保证被征地农民的生活不因征地而降低。如现有标准无法保证农民维持原有生活水平、不足以支付其社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。如果达到法定上限仍不能保证农民生活水平的，可用国有土地有偿收入予以补贴。

（二）国有土地价格

土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

基准地价是政府管理和调控土地市场的基本手段，是促进土地集约利用的重要杠杆，是政府制定地价政策的重要依据。

土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应按照市场价补缴土地出让金。低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。