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价格鉴证师考试《价格政策法规》辅导：房屋价格

一、房屋价格的构成和特点

（一）房屋价格的构成

房屋价格由成本、税金和利润构成。

（二）房屋价格的特点

（1）房屋价格既可以表示为交换代价的价格，也可表示为使用和收益代价的租金。

（2）实质上是房屋权益的价格。

（3）具有明显的区域性

（4）个别形成，个别因素起重要作用

（5）趋升性

二、房屋价格管理

政府指导价或政府定价。由地方定价目录确定。

经济适用房

廉租住房租金

公有住房租金

其它的实行市场调节价。

（一）经济适用住房价格

面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

1、经济适用住房管理

（1）经济适用住房优惠政策。

经济适用住房建设用地以划拨方式供应，其建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明，购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

（2）经济适用住房的建设管理。

单套面积控制在60平方米左右。

（3）经济适用住房的准入和退出管理。

经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得上市交易；因特殊原因确需转让的，由政府按原价格并考虑折旧和价格水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年的可上市进行交易，须按照市、县（市）政府确定的同地段普通商品住房与经适房差价的一定比例向当地政府交纳土地收益等相关价款，市、县（市）政府可优先回购。

购房人也可以按照政府规定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。取得完全产权以前不得用于出租经营。

2、经济适用房价格管理

以保本微利为原则，实行政府指导价，其基准价及浮动副度，由有定价权的政府价格主管部门会同经济适用房主管部门规定。

房地产企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；

市、县政府直接组织建设的经济适用住房，按成本价销售，不得有利润。

（二）城镇廉租住房制度

政府定价，具体定价权限按照地方定价目录的规定执行。

廉租住房租金标准原则上由房屋的维修费和管理费组构成。

制定和调整廉租住房租金标准，应该充分听取各方面意见，并及时公告。