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五、土地使用权价格鉴证的成本法

(一)概念和基本公式

也成为成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地所有权收益来去定土地使用权价格的方法。

土地使用权价格=土地取得非+开发费+税费+利息+利润+所有权收益

适用于新开发土地，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等方法进行鉴证的的情况，也可用于无收益又很少交易的公园、学校、公共建筑、公共设施等

(二)掌握：土地取得费、土地开发费、耕地占用税和土地增值税、投资利息、开发商利润回报、土地所有权收益的含义和计算方法

土地取得费：为取得土地使用权而支付的费用

1、征用集体土地学要支付：土地补偿费、附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金、安置补助费

2、购买城市土地：土地出让金、拆迁费

土地开发费

基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费

投资利息

资金的时间价值，包括两部分：土地取得费利息和土地开发费利息

土地取得费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期

土地开发费利息以整个开发费为基数，计息期按土地开发期限的一半计算

开发商利润

以取得费和开发费为基数，以合理的利润计算

所有权收益

两种计算方法：

1、所有权收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率

收益率根据经验确定，一般在10~30%之间

2、以出让金为标准

(三)成本法的应用