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价格鉴证师《鉴证理论与实务》辅导：建筑物价格鉴证的市场法1

一、市场法的应用

建筑物价格鉴证的市场法，是将价格鉴证标的与在较近时期内已经发生的同类型、同区域类似交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（建筑物自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房屋建筑物的已知价格为基础，作必要的修正后，得出价格鉴证对象基准日最可能实现的合理价格。

适用条件：

（1）有一定的正常交易实例，通常不少于3个

（2）交易实例与鉴证对象具有较好的可比性：用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质

（3）交易时间与基准日接近

（4）交易具有透明性、公平性和有效性

（5）交易实例与鉴证对象在土地出让年限和使用需求方面基本一致。

二、应用市场法的步骤

掌握：资料收集、可比实例选择、建立可比基础、交易情况修正、交易日起修正、区域因素修正、个别因素修正、比准价格计算

（一）收集资料

拥有大量的房屋建筑交易实例资料，是运用市场进行价格鉴证的先决条件，收集的资料应该包括：

（1）交易双方情况及交易目的

（2）实例状况

（3）成交价格

（4）付款方式

拥有大量房屋建筑交易实例资料，是运用市场法价格鉴证的先决条件。价格鉴证人员搜集交易实例的内容包括： 1.交易双方情况及交易目的。交易双方情况不仅包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况，更重量的是要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、人股、抵债等交易目的。 2.交易实例状况。一般应包括：(1)坐落位置、形状与面积;(2)地质条件;(3)购物、交通等环境条件;(4)土地利用现状与规划用途;(5)有关地上建筑物的基本情况;(6)权利状况。 3.成交价格。成交价格应包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况。 4.付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。

（二）选区可比实例

选择交易实例的要求

1．与标的类似

（1）用途相同

（2）建筑结构相同

（3）地段相同

选取可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中，选取与价格鉴证对象条件相同或相似的、成交日期与价格鉴证基准日相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。选取的可比实例应符合下列要求： 1.是与价格鉴证对象类似的房屋建筑。具体是指： (1)与价格鉴证对象的用途应相同。主要是指房屋建筑的具体利用方式，可按大类和小类划分。大类用途如：商店、办公楼 (写字楼)、酒楼、旅馆、住宅、工业厂房、仓库等。小类是在大类用途的基础上再细分。例如住宅，可细分为普通住宅、高档公寓、豪华别墅等。 (2)与价格鉴证对象的建筑结构应相同。这里主要指钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构等大类建筑结构。如果能在大类建筑结构下再细分出小类建筑结构则更好，如砖木结构，进一步分为砖木一等、二等，等等。 (3)与价格鉴定对象所处地段应相同。主要是指可比实例与价格鉴证对象应处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。 2.成交期与价格鉴证基准日应相近。一般选择的可比实例的成交El期距价格鉴定基准Et的间隔越短，在进行交易El期修正时的准确性越高。因此，最好选择近1年内成交的房屋建筑作为可比实例。如果房屋建筑市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年。 3.成交价格为正常价格或可修正为正常价格。所谓正常价格是指在公开的房屋建筑市场上，交易双方均充分了解市场信息，以平等自愿的方式达成的交易价格。这类交易实例应当首选为可比实例。如果市场上正常交易实例较少，不得不选择非正常交易实例作为可比实例时，也应选取其交易情况明了且可修正的实例作为可比实例。非正常交易是由于某些特殊因素造成的，具体见(四)交易情况修正中说明。

2．成交日期接近鉴证基准日

3．成交价格为正常价格

（三）建立价格可比基础

需要对付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等进行调整

建立价格可比基础主要是为后面进行交易情况、交易El期和区域因素、个别因素的修正服务。因为已选取的若干个可比实例之间及其与价格鉴证对象之间，可能在付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面存在不一致，无法进行直接的比较修正，因此，需要对它们进行统一换算处理，使其表述口径一致，以便进行比较修正。

（四）交易情况修正

（1）由利害关系的人之间的交易

（2）急于出售或购买的交易

（3）受债权债务关系的影响

（4）市场信息不完全

（5）特别偏好的交易

（6）相邻房屋建筑的合并交易

（7）特殊方式的交易

（8）交易税费斐正常负担的交易

交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于房屋建筑的特殊性和市场的不完全性，交易价格往往在交易过程中受当时当地一些特殊因素的影响而发生偏差，不宜直接作为基准用于价格鉴证对象，必须预先对交易中的某些不正常的情况加以修正，使其成为正常的交易价格后，才能作为估算价格鉴证对象价格的比准值。交易行为中的特殊因素很复杂，概括起来主要有下列8种： 1.有利害关系人之间的交易。如父子之间、亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与其职员之间的房屋建筑交易价格，通常都低于正常的市价。 2.急于出售或者购买情况下的交易。前者易造成价格偏低，后者则往往偏高。 3.受债权债务关系影响的交易。一般交易价格偏低。 4.交易双方或者一方获取的市场信息不全。如果买方不了解市场行情，盲目购买，往往交易价格偏高。相反，卖方不了解市场行情，盲目出售，则交易价格偏低。 5.交易双方或者一方有特别偏好的交易。 6.相邻房屋建筑的合并交易。如买方若在购买相邻房地产后，与其原有房地产合并，将增加原有房地产的效用，相邻房地产拥有者会因此抬高价格迫使买方以高于市场正常价格的价格购买，所以成交价格往往高于该房地产单独存在时的正常价格。 7.特殊方式的交易。如以拍卖、招标等方式成交的价格往往可能导致非正常价格，一般拍卖价格多高于市场正常价格;招标则注意其整体方案效用，故招标的成交价格可能偏高，I三III 偏低。 8.交易税费非正常负担的交易。如土地增值税本应由卖方负担，却转嫁给了买方;交易手续费本应由双方各负担一部分，却转嫁给了买方或卖方;契税本应买方负担，却转嫁给卖方等等，这些都会造成交易价格的不正常。上述8种情况，在进行价格鉴证时都应对其进行交易情况修正。修正的一般步骤为： 1.测定各种特殊因素对房地产交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和这些特殊。Il况-F，房屋建筑成交产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型交易资料分析计算，确定修正比例或系数。也可以由价格鉴证人员根据长期的经验积累，判断确定修正比例或系数。 2.利用修正系数，修正求得可比实例的正常价格。