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价格鉴证师《鉴证理论与实务》辅导：建筑物价格鉴证的市场法2

 （五）交易日期修正

将可比实例在其成交日期的价格修正到价格鉴证基准日的价格

（1）建筑物价格变动率进行修正

（2）建筑物价格指数

（3）经验

（4）时间序列

将可比实例在其成交日期时的价格修正到价格鉴证基准日的价格。交易日期修正的方法，一般有：

1.采用房屋建筑价格变动率进行修正。

2.利用房屋建筑价格指数进行修正。

3.价格鉴证人员根据市场情况及其自己的经验积累进行判断修正：在无房屋建筑价格指数或变动率的情况下，价格鉴证人员可以根据当地房屋建筑价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。房屋建筑价格还可通过分析房地产价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立房屋建筑价格与时间的相互关系模型来求取。

（六）区域因素修正

(1)繁华程度，是指城市中某些职能在空间上的聚集，对企业单位和居民产生巨大的吸引力的结果，并影响房地产的收益和利润的因素。如商业繁华程度可以从商业的集聚规模和等级两方面进行分析量化。

(2)交通便捷程度，是指在空间地域上人们出行的可达性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通设施的分布状况。

(3)环境，主要包括自然和人文环境条件及环境质量。环境质量是指区域大气、水、噪声的污染程度。

(4)景观，包括人文景观和自然风景。

(5)公共设施配套完备程度，包括城市基础设施和社会公共服务设施两部分。反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。

(6)城市规划限制，主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制。不同用途的房屋建筑，影响其价格的区域因素不同，具体比较修正时应分别选择对其有影响的主要因素。

2.区域因素修正的方法。

区域因素修正，是将可比实例相对于价格鉴证对象由于外部环境差异所造成的价格差异排除，使修正后的可比实例价格能够与价格鉴证对象所处地段的实际情况相符。区域因素修正的方法主要有两种：一种是直接比较修正，即以价格鉴证对象的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率。另一种是间接比较修正.即以设定的某标准房屋建筑的各项区域因素为基准，将价格鉴证对象和可比实例的区域因素与其相比较，并根据比较结果逐项打分，然后再将分值转化为修正比率，用修正比率乘以可比实例交易价格，即可得到修正后的可比实例在价格鉴证基准日的价格。