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价格鉴证师《鉴证理论与实务》辅导：建筑物价格鉴证的市场法3

（七）个别因素修正

将可比实例在其个体状况下的价格调整为价格鉴证对象个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括，面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限等;有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括：新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。个别因素修正的具体内容应根据价格鉴证对象的用途确定。进行个别因素修正时，应将可比实例与价格鉴证对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。

（八）计算求出比准价格

计算求出比准价格市场法中的交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正，可采用百分率法、差额法或者回归分析法。

1.百分率法：是将可比实例与价格鉴证对象在某一方面的差异折算为价格差异的百分率来修正可比实例价格的方法。

2.差额法：是将可比实例与价格鉴证对象房屋建筑条件的差异所导致的价格差额大小求出来，并在可比实例的价格上直接加上或减去这一数额，而求得价格鉴证对象价格的修正方法。例如，可比实例房屋建筑的朝向为面南，成交价格为2500元/m2，价格鉴证对象房屋建筑的朝向面东，而市场上同类型房屋建筑朝南和朝东的差价为500元/m2，则：价格鉴证对象的价格=2500 -500=2000(元/m2)。

（九）综合计算求出房屋建筑价格

综合计算确定房屋建筑价格所选取的若干个可比实例价格经比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果：

1.简单算术平均法。例如：可比实例A、B、C经比较修正后的价格鉴证基准日价格分别为l080元/m2、1078 /m2和 1110元/m2，如果认为这三个价格具有同等重要性，则可求得一个综合结果，即：综合结果=(1080+1078+1110)/3 2 1089 (元/m2)。

2.加权算术平均法。例如：上例中，若认为可l：t实例C与价格鉴证对象房地产的情况最为接近，A次之，B最差，则相应赋予权数为45%、35%、20%，则可求得一个综合结果，即：综合结果：1080×35%+1078 X 20%+1110 x 45%=1093(元/ m2)。

3.中位数法。所谓中位数是指将多个可比实例经修正后的价格数额按大小顺序排列后，将居于数列中点位置的可比实例价格作为综合结果。例如：上例中的三个可比实例的价格按大小顺序排列分别为C、A、B，即lll0、1080、1078，位于中点位置上的为B，则可确定综合结果为l080元槲。

4.众数法。众数与中位数一样，是一种位置平均数，它是将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列，如果其中有某一标志值出现的次数最多，即为众数值。在房地产价格鉴证中， -则需要选择10个以上的可比实例，才可能用这种方法确定综合结果，目前采用较少。