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价格鉴证师《鉴证理论与实务》辅导：建筑物价格鉴证的成本法3

三、建筑物成新率的确定

建筑物成新率是反映价格鉴证对象的鉴证基准日价值与起全新状态重置价值的比率。

建筑物的成新率是反映价格鉴证对象的鉴证基准价值与其全新状态重置价值的比率。它的大小直接影响价格鉴证值的大小。在价格鉴证操作实务中，房屋建筑成新率的评定主要采用使用年限法。使用年限法是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物全部使用寿命年限的比率作为建筑物的有形损耗率，据以确定成新率的一种方法。使用年限法的操作要领是，价格鉴证人员应依据对价格鉴证对象现场勘察结果及调查了解价格鉴证对象使用、修缮维护情况，估算出价格鉴定对象的尚可使用年限，然后依据核实后的已使用年限计算出价格鉴证对象的寿命年限。由于房屋建筑使用时间长，要准确预测它的尚可使用年限是很困难的。由于国家对建筑物使用寿命尚无统一标准，因此，要求价格鉴证人员要有相当丰富的实践经验。在具体估算时，要结合建筑物的设计使用年限、实际建造质量以及房屋建筑的结构类型和具体用途来评定。

各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为：

1.钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;

2.钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架一剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房 35年，非生产用房60年;

3.砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年;

4.砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年：

5.砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年;

6.砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年;

7.砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年;

8.简易结构：l0年。

建筑物的残值率因不同建筑结构而不同，其参考值一般为：

1.钢筋混凝土结构：0; 2.砖混结构一等：2%; 3.砖混结构二等：2%： 4.砖木结构一等：6%; 5.砖木结构二等：4%; 6.砖木结构三等：3%; 7.简易结构：0。对于按规定用途正常使用的房屋建筑，价格鉴证人员经现场勘察后，若无异常现象，则可根据耐用年限和已使用年限确定其成新率。价格鉴证中确定建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为：

1.建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计;

2.建筑物耐用年限短于土地使用年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧：

3.建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，'应按土地使用权年限计算折旧：

4.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧：

5.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。另外，个别情况下，也有采用打分法来确定建筑物成新率的，即价格鉴定人员借助于确定的建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，从而得出或汇总得出建筑物的成新率。