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价格鉴证师《鉴证理论与实务》辅导：建筑物价格鉴证的成本法5

五、成本法举例

某理化计量楼为砖混结构建筑，地上三层，檐高11米，建筑面积1256平方米，l986年7月竣工投入使用。该建筑物l8米深桩基础，砼构造柱，现浇砼地粱，圈梁及楼梯，预制砼楼板。1996年该楼改造装修，标准为：一、二层现制水磨石地面，钢窗，木门;三层通体砖地面，木墙裙，会议室隔音门。建筑物外墙为清水墙，内墙抹灰喷涂料。卫生间地缸砖地面，磁砖墙裙。楼内带有采暖、上下水管线设施及电气照明线路，主要灯具为萤光灯。根据SMALL公司提供的该房屋建筑的有关资料及原预 (决)算工程量，套用当地现行工程预算方法，取费程序和调差办法，计算出鉴证基准日的土建工程造价、装饰工程造价、水暖工程造价、电气工程造价，合计建安工程单方造价为1000元/平方米(具体过程略)。工程建造费用：1000元/平方米X l256平方米=1256000元有关税费合计为289005.8元。该建筑物建设期为二年，假设资金均匀投入，按银行2年期贷款利率6.75%计算。资金成本=(工程费用+税费)×6.75% =(1256000+289005.8)×6.75% 2 104287.89(元) 重置全价=工程费用+税费+资金成本 21256000+289005.8+104287.89 2 1649293.69(元) 重置单方造价：1313.13元/平方米该建筑物于1986年竣工并投入使用，经现场勘察，建筑物整体结构完好，但略显陈旧，地面轻度磨损，内墙粉刷轻度剥裂，l996年该楼三层部分房间进行了内部装修，水、暖、卫设施基本完好。按年限法计算的成新率：该建筑物耐用年限40年，已使用年限l2年 (1-12/40)×100%=70% 鉴证值=重置全价×成新率 =1649293.69×70% =1154505.58(元)