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价格鉴证师《鉴证理论与实务》辅导：建筑物价格鉴证的收益法1

一、收益法的应用及操作步骤

建筑物价格鉴证中收益法的运用，是通过一定的资本化率，将建筑物未来可能产生的预期收益折算为现值之和，以求得鉴证对象价格的一种方法。运用收益法进行房地产价格鉴证时，首先要收集与价格鉴证对象及所处市场条件相关的信息，如涉及有效毛收人、合理运营费用和市场收益率水平的信息，并以此作为价格鉴证工作的基础。只有在获得相关可靠信息的基础上，才能正确地预测未来收益，进而对价格鉴证对象客观合理价格或价值作出正确的判断。

应用收益法价格实施建筑物价格鉴证的具体步骤如下：

1.搜集有关收入和费用的资料; 2.估算潜在毛收入; 3.估算有效毛收入; 4.估算运营费用; 5.估算净收益; 6.选用适当的资本化率; 7.选用适宜的计算公式求出收益价格。收益法应用的关键是对价格鉴证对象年净收益的估算和资本化率的选用。

(一)净收益计算

1.出租型房屋建筑，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。 2.商业经营型房屋建筑，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 3.生产型房屋建筑，应根据经营产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。 4.尚未使用或自用的房屋建筑，可比照有收益的类似房屋建筑的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。价格鉴证中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用价格鉴证对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型： 1.每年基本上固定不变： 2.每年基本上按某个固定的数额递增或递减; 3.每年基本上按某个固定的比率递增或递减： 4.其他有规则的变动情形。

（二）资本化率的确定

资本化率本质上就是投资收益率，与投资项目的系统风险和个别风险大小有关。系统风险受地区影响，个别风险与房产的类型、用途、投资者进入房地产的时机相关

1、市场提取法，在市场上搜集3宗以上类似房屋建筑的价格、净收益资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率

2、安全利率加风险调整值

安全利率：1年期国债利率或者银行存款利率

3、复合投资收益率法

将购买建筑物的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率

4、资本收益率排序插入法

找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将鉴证对象与其比较，确定资本化率。

如果容易获得可靠的市场资料，市场提取法是一种有效而使用的方法。安全利率加风险调整值法，是从投资者获取期望目标收益的角度考虑，关键是使风险调整值得确定。通常情况下，商业零售用房、写字楼、住宅、工业用房的投资风险依次降低，风险调整值也相应下降。

资本化率的本质是投资收益率，而收益率的大小与投资项目的风险包括系统风险和个别风险大小直接相关。由于房地产具有位置固定等特点，其系统风险因不同地区而异，而个别风险则与房地产的类型或用途、投资者进入房地产市场的时机等因素相关。因此，不同地区、不同用途、不同时期的房地产，其资本化率不尽相同。在求取资本化率时，应注意价格鉴证对象在地区、用途、时间等方面的差异。资本化率应按下列方法分析确定： 1.市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房屋建筑的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。 2.安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据价格鉴证对象所在地区的经济现状及未来预测、价格鉴证对象的用途及新旧程度等确定。 3.复合投资收益率法：将购买建筑物的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算： R=M'RM+(1一M)RE 式中：R--资本化率(%); M--贷款价值比率(%)，抵押贷款额占房地产价值的比率; RM--抵押贷款资本化率(%)，第一午还本息额与抵押贷款额的比率; RE--自有资本要求的正常收益率(%)。 4.投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将价格鉴证对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。在实际价格鉴证中，容易获得可靠的市场资料，则市场提取法是一种有效而实用的方法;安全利率加风险调整值法，更多的是从投资者获取期望目标收益的角度考虑，这里的技术关键是风险调整值的确定，在不考虑时间和地域范围差异的情况下，风险调整值主要与建筑物的类型相关，通常情况下，商业零售用房、写字楼、住宅、工业用房的投资风险依次降低，风险调整值也相应下降。资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应按下式确定：式中：R0--综合资本化率(%)，适用于土地与建筑物合一的价格鉴证： RL--土地资本化率(%)，适用于土地价格鉴证： RB--建筑物资本化率(%)，适用于建筑物价格鉴证：卜_土地价值占房地产价值的比率(%); 卜建筑物价值占房地价值的比率(%)： L+B=100% 用收益法鉴证房地整体价值时，不宜分别估算出土地和建筑物的价值后再进行简单的加总。但如果知道了房地整体价值后，为了分离出土地或建筑物的价值，可利用求出的土地或建筑物的净收益余值，使用相应的方法进行价格鉴证。

（三）收益年限的确定

1、单独土地和建筑物的价格鉴证，分别根据土地使用年限和建筑物耐用年限确定收益年限，选用相应的有限年限的计算公式，净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销。

2、土地与建筑物合一的鉴证对象，建筑物耐用年限≥土地使用年限，根据土地使用年限确定收益年限，选用相应的有限年限的计算公式，净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销。

3、土地与建筑物合一的鉴证对象，建筑物耐用年限<土地使用年限，采用下两种方式：

（1）先根据建筑物耐用年限确定未来可获益的年限，选用对应的有限年的收益公式，净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销；然后再加上土地使用年限超出建筑物耐用年限的土地使剩余使用年限价值的折现值。

（2）未来可获收益年限设想为无限年，选用无限期计算公式，净收益中扣除除建筑物折旧和土地取得费的摊销

1.对于单独土地和单独建筑物的价格鉴证，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。 2.对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用摊销。 3.对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式之一处理： (1)先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。 (2)将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用摊销。