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价格鉴证师《鉴证理论与实务》辅导：建筑物价格鉴证的收益法2

因执行案件需要对某大厦(写字楼)进行价格鉴证。

价格鉴证过程如下：

(一)收集有关资料 1.大厦总建筑面积为l0000m2，使用面积约为建筑面积的 75%。 2.假定在未来收益期限内租金保持不变。根据调查，同一地段同档次写字楼按使用面积计算的日租金平均标准为4元/平方米，出租率参照相近商圈写字楼中等出租率，取出租率为 60%。(具体过程略) 3.根据有关造价资料，建筑物原值取3000万元。 4.依该市有关规定，房产税按建筑物原值减扣30%后的余值的l.2%缴纳。 5.其他税费(包括营业税、城市建设及教育附加税、土地使用税等)约为总收入的6%。 6.管理费用：包括空调、电梯等设备维修费用和水电费用、人员工资和不可预见费用等，按总收入的40%估算(具体过程略)。

(二)计算年收益 1.计算年总收益。年总收益=10000×75%×60%×4.0×365=6570000(兀) 2.计算年总费用。 (1)管理费用：包括空调、电梯等设备维修费用和水电费用、人员工资等费用，按总收入的40%估算。每年管理费=6570000×40%=2628000(元) (2)房产税。每年房产税=30000000×(1-30%)×1.2%=252000 (元) (3)其他税费。每年其他税费=6570000 X 6%=394200(元) (4)年总费用=2628000+394200+252000=3274200(元) 3.计算年纯收益。年纯收益=年总收益一年总费用 =6570000-3274200 =3295800(元)

(三)确定折现率

折现率确定采用市场法.根据调查选取了6个交易实例及其取平均数l2%作为折现率。

(四)计算剩余收益

年限为35年(剩余土地使用年限为35年) 房地产价值：329581 =26944826(元)