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价格鉴证师《鉴证理论与实务》辅导：建筑物价格鉴证的成本法4

四、重置成本法价格鉴证应注意的问题

根据确定重置成本及成新率的原则和方法，在对价格鉴证对象进行价格鉴证时还应注意以下几方面问题。

1.计算房屋建筑重置成本时，重置成本核算内容要与所在土地的价格鉴证内容严格分开，以免重复价格鉴定。

2.若设备的基础部分的价格鉴证已纳入设备价格鉴证中 (如安装费中考虑)，则在房屋建筑价格鉴证中应剔除这部分价值;反之，若设备的基础部分造价很大，设备安装费并未包含基础价值，则在房屋建筑价格鉴证中应予考虑。否则，这部分价值就有可能被漏掉或重复估价。

3.重置成本法运用的大前提是不改变价格鉴证对象的用途且以持续使用为假设前提的。因此，价格鉴证时可不用考虑建筑物自身的功能性贬值或经济性贬值。但有以下情形例外： (1)建筑物因设计及结构上存在缺陷，导致建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用，如建筑物使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物的相应比例，造成价格鉴证对象价值损失，应考虑功能性贬值。 (2)建筑物的装修、设备与其总体功能不协调，造成建筑物整体或局部功能浪费，使部分价值难以实现，造成损失，应计算其功能性贬值。 (3)由于外界条件的变化，导致价格鉴证对象效用的不正常发挥，从而造成其价值贬值，应相应考虑其经济性贬值因素。