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 价格鉴证师考试《价格鉴证案例分析》辅导：扣押建筑物及经济林木价格鉴定

一、委托单位××市

××区人民法院。

二、鉴定目的

价格鉴证。

三、鉴定范围

××研究所黄牛研究室的果园内新增建筑、人工费用及其他费用、果树收益。

果园概况：果园地处××研究所内，面积30亩，包括鱼塘0.13公顷，原种有芒果1056株、龙眼274株。经现场勘察，果园内现建有住房、猪舍、大门、围墙等建筑，大部芒果树进行了嫁接，果园部分地方杂草较多，一些果树可见虫害痕迹。另据委托方提供材料，有20棵芒果树已被砍去。

四、鉴定基准日

1997年12月18日。

五、鉴定依据

国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部颁发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》及国家有关价格鉴证的政策、法规，××区人民法院委托书及有关材料。

六、鉴定结论

（一）建筑物及构筑物鉴定

建筑物、构筑物以不改变标的物所有权，并按原用途在原地继续使用为鉴定前提。

1．住房。砖木结构平房、石棉瓦屋顶，木门窗、水泥地面、室内墙面刷浆、建筑面积64.58平方米，重置价每平方米250元，成新率95%。

现值＝250×64.58×95%

＝15338（元）

2．围墙。红砖墙，共21.6平方米，重置价40元/平方米，成新率90%。

现值＝40×21.6×90%

＝778（元）

3．铁门已旧，估价600元。

4．猪舍。砖木结构建筑、石棉瓦顶、水泥地，面积55.44平方米，重置价每平方米80元，成新率90%。

现值＝80×55.44×90%

＝3992（元）

5．厕所、粪池，估价300元。

以上建筑、构筑物共计21008元。

（二）费用鉴定

1．工人工资。工资按每人每月350元计，则一年工资为：350×12＝4200（元）；另节日期间守果园人员工资每人每天15元，共计12天，计180元；装电表人工15元；合计工资费用：

4200＋180＋15＝4395（元）

2．嫁接费。据委托方提供的材料，有874株芒果进行了嫁接。按每株平均嫁接10芽，每芽嫁接费0.5元计算。

嫁接费用＝0.5×10×874

＝4370（元）

3．电费：按装有100W、25W灯泡各一只，其中厨房25W灯泡每天用1小时，100W灯泡每天用4—5小时计，每天用电量0.475度，电费按元0.5/度，则

电费＝0.5×0.475×365

＝86.69（元）

另有电表一只55元，合计141.69元。

以上三项费用合计8906.69元。

（三）果树收益损失鉴定

1．砍去20株芒果损失。

因承包经营期限不确定，故参照国家征用经济作物土地补偿标准计算，补偿标准为当地平均年产值的5—10倍。取中等值按年产值7.5倍，产量亦按中等水平12.5公斤/株，单价3元/公斤（1996年果园售价），承包了按产值80%分成计算，则

20株芒果收益＝（3×20×12.5）×7.5×80%

＝4500（元）

2.847株芒果收益。

根据树龄及正常状况生产经营，1997年每株可产7.5公斤，1998年每株可产10公斤，1999年每株要产12.5公斤，1997年果园售价中等水平为2元/公斤，1998、1999年按此单价框算，另承包者按总产值80%分成，则：原有芒果（847株）：

1997年收益＝（2×874×7.5）×80%＝10488（元）

1998年收益＝（2×874×10）×80%＝13984（元）

1999年收益＝（2×874×12.5）×80%＝17480（元）

合计收益损失＝4500＋10488＋13984＋17480

＝46452（元）

（四）其他

有关当事人反映在1996年7月至1997年8月间购置肥料支出434元，农药支出183.1元（有收款收据），因本项无确定形态，难以核实。

（五）结论

果园中新增建筑、有关费用及果树收益经鉴定，其价值为：

21008＋8906.69＋46452

＝76367（元）

该扣押果园树木及建筑物价值76367元（柒万陆仟叁佰陆拾柒元整）。

范例解析：本例针对资产类别较多的特点，对固定资产采用了重置成本法，对流动资产采用了账面价值法进行评估。账面价值法主要是由委托评估方提供合法的财务报表，邂逅进行实地抽查清点核对，在此基础上评估资产价值。本例所用方法准确，依据充足，评估结论可信程度高。