网校为了广大学员能够顺利通过2012年价格鉴证师考试，特意整理了2012年价格鉴证师有关知识，希望可以帮助广大学员有效的复习。

建筑物价格鉴证的特点：

1、需要把握建筑物的物理特性，包括：结构类型、新旧、造型风格、功能、设施完备情况、装修标准、建筑面积及工艺标准

2、建筑物与土地分别鉴证

3、建筑物产权受土地使用权年限的制约，简单来说就是孰短原则。划拨的土地不需要考虑土地使用权的年限的制约。

建筑物价格鉴证的方法主要有市场法、收益法、成本法和假设开发法。

市场法，是将价格鉴证标的与在较近时期内已经发生的同类型、同区域类似交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（建筑物自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房屋建筑物的已知价格为基础，作必要的修正后，得出价格鉴证对象基准日最可能实现的合理价格。

适用条件：

（1）有一定的正常交易实例，通常不少于3个

（2）交易实例与鉴证对象具有较好的可比性：用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质

（3）交易时间与基准日接近

（4）交易具有透明性、公平性和有效性

（5）交易实例与鉴证对象在土地出让年限和使用需求方面基本一致。

步骤：

1．选取可比实例

2.建立价格可比基础，

需要对付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等进行调整

3.交易情况修正

由利害关系的人之间的交易；急于出售或购买的交易；受债权债务关系的影响；市场信息不完全；特别偏好的交易；相邻房屋建筑的合并交易；特殊方式的交易；交易税费非正常负担的交易

4.交易日期修正(通过价格指数或者价格变动率来修正)

5.区域因素修正（直接比较修正，以鉴证对象为基准，与可比实例逐项比较；间接比较修正，通过打分将鉴证对象和可比实例都同与某标准房屋比较）

6.个别因素修正（个别因素修正的具体内容应根据鉴证对象的用途确定）

7.计算：

估价对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数

=可比实例价格*100/（）*（）/100*100/（）*100/（）

8.综合确定价格：

简单算术平均法，加权算术平均法，中位数法，众数法

本案例中：

1.      法律法规有城市房地产管理法

2.      方法用市场法，因为经济适用房有活跃的市场

3.      限定条件：持续使用；10%的补交价款(注意案例后面的可比对象是否说明也考虑了该项因素的价格)

4.      修正中，只有个别因素有差异，由于个别因素为100/（），所以此处为100/98，100/99，但要说明一般，较好，好之间的分差 

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