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在工作中我们会时常遇到这样的情况，这样做是否合理，具体的规定又是什么？我们到底应出具什么价格，又应如何确定变现率，并最终确定拍卖底价。这就需要我们对拍卖的性质和特点进行详细的了解。

一、关于拍卖底价和拍卖保留价

对于拍卖财物来说，它是一种基于特定市场下的物品，在实际经济生活中，有两种不同性质的拍卖。第一种是基于自愿原则的，即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖，土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种不是基于自愿原则的，往往出现在破产清算、抵押清偿和涉讼涉案的情况中，是一种被迫的强制拍卖。

拍卖底价。底价是标的物的最低商业价值，或者说是价格鉴证机构确认的标的物在拍卖市场（一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场）上最可能的成交价，相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格。《房地产估价规范》第6.10.2条规定：房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。

拍卖保留价。《中华人民共和国拍卖法》第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”第五十五条规定“拍卖无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”可以看出，保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的，相对来说更具有主观的意味。

第一种性质的拍卖，即基于自愿原则的拍卖情形下，拍卖委托人是拍卖标的的所有人，有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值，自行确定拍卖保留价。通俗地说就是：我就打算按这个价钱卖，低于这个价钱我就不卖了。此时，底价即保留价。在拍卖未成交的情况下，委托人可以降低自己的底价（保留价），因为最低商业价值是他自己确定的，他自己可以更改。在第二种性质的拍卖，即强制拍卖的情形下，作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为：第一，这两个价格是由不同的主体确定的，底价是由法定的价格鉴证机构依法确定的；保留价则是由拍卖委托人，即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二，底价在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改；保留价则可以在多次拍卖中向下调整，以期能够成交，但不能低于底价。第三，底价的更改必须由法定的价格鉴证机构依据变化了的条件做出新的鉴定；保留价则可以在底价之上，根据市场和拍卖的具体情况灵活确定。我们在工作中受理的案件大都属于第二种情况，因此，依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价，也是不可随意突破的价格底线。

二、如何确定拍卖底价

拍卖物的底价是委托人确定的最低可转让价格，起到保护委托人利益或保护拍卖品基本价值的一个最低限。底价要根据拍卖物本身的实际价值及再生能力、升值潜力、获利能力与买方的普遍需求和市场供需情况来确定。底价应是买方所能接受的价格，否则拍卖不能成交。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号)将财产处置方式分为拍卖、变卖等两种方式：

1、拍卖。司法解释第八条规定：“拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”另外还规定动产只能经两次拍卖，而不动产或其他财产可以经三次拍卖。按照以上规定，可以计算出每一次拍卖最低保留价与评估价的比例：

第一次拍卖最低保留价＝评估价×80。

第二次拍卖最低保留价＝第一次拍卖保留价×（1－20）

＝评估价×80×（1－20）＝评估价×64

第三次拍卖最低保留价＝第二次拍卖保留价×（1－20）

＝评估价×64×（1－20）＝评估价×51.2

2、变卖。除拍卖的处置方式外，司法解释第三十四条规定：“对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。”第三十五条规定：“按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。”因此：变卖最低保留价＝评估价×50。

可以看出，变卖最低保留价与第三次拍卖最低保留价大致相当，约为评估价的50左右。

拍卖物底价的确定有两种情况：一是由于企业破产、以资抵债或其他方面的原因，急于将标的物出售，以变现其价值，不可能像正常出售那样实现其现行市价，要考虑拍卖费用、时限等因素，对此类一般采用清算价格法。实际中采用重置成本折扣法、现行市价折扣法、基准地价修正法和询问法。二是对于不急于变现的，其价值随着时间的延长而增加的物品，如文物、字画的拍卖底价的确定应采用现行市价法，并考虑标的物与参照物的差异程度以及有关变现的费用来调整标的物的价值。从以上的规定可以看出，对强制拍卖物品（除动产外）的拍卖底价可以掌握到评估价的50左右。

评估价、拍卖保留价和拍卖底价本来是两个不同的价值概念，但在我们工作的运用中经常产生混淆。委托方委托我们做拍卖底价，我们往往是在评估价的基础上下浮一个变现系数，且这个系数大都掌握在20左右。根据我们以往的理解，法院还可以在这个基础上再下浮20来确定起拍价，现在看是错误的。因为拍卖底价是拍卖的最终保留价，是不可突破的价格底线，在评估报告有效期内，如无特殊情况一般不能更改。

三、对拍卖物价格鉴证应注意的问题

鉴证报告都有格式化的文本，这是规范行文的要求，但这种格式化的文本只提供了一个行文的框架。各条款中的相关内容应当根据标的的不同而有所区别。在价格鉴证报告中，以下三个条款的表述必须明确、详尽。

1、鉴证标的。必须写明名称、品牌、范围、规格、品质、等级、产地、数量、存放场所及是否设有担保物权等。如果是不动产，必须写明其权利状况；汽车则必须写明是否含牌照。而对于企业整体资产（股权）则必须明确是否包含商誉、商标、土地使用权等无形资产。总之，关于标的的情况表述得越详尽越有利于得出正确的评估结论。

2、价格定义。对报告中的“价格”内涵应有明确的界定，如一些大型生产资料的价格，是否包含运输、安装、调试等方面的内容等等。

3、价格鉴定的假设和限定条件。这一条款既是维护当事人权益的需要，也是我们规避鉴定风险的需要。比如对量多面广的同一标的物而言，整体转让和折零转让，价格差异很大，所以必须明确整体转让是否作为鉴定结论成立的一个前提条件，以使拍卖机构有可操作性。对于企业整体资产（股权）的鉴定，必须设定一些假设条件。如：国家的宏观经济政策及法律、法规无重大变化；利率、税率、汇率无重大变化等。当然，限定和假设条件不能太多，还要给拍卖机构留出足够的操作空间，否则会影响成交。

4、在鉴定方法的选择中，市场法是优选的一个方法，这是拍卖底价鉴定的目的决定的。在用市场法鉴定的过程中，参照物的价格必须来自于市场，而不能主观臆断。鉴定计算出来的价格还是一个理论价格，有可能的话，要将这一价格拿回到市场中去检验，以决定是否需要作调整。有些通过评估软件、固定的公式计算出来的价格（如二手车）就更有这个必要。在鉴定有些标的（如股权）时，收益法也是一个常用的方法，但在预测企业未来收益和确定资本化率时，必须按照谨慎原则，从投资者的角度充分考虑市场的变化和行业的风险作出谨慎的判断。对于一些文物、艺术品及名表、珠宝等珍稀物品的鉴定必须建立在准确的技术鉴定基础之上，采用专家咨询法，由业内专家及市场人士来判断，而我们要做的事是将这些专家的意见汇总、整理并作相应的统计学方面的处理，得出一个具有代表性的价格。对这类物品的历史应有所了解，如在拍卖市场上是否有成交过，其成交价自然是一个重要参照指标。

5、一种鉴证方法属于一种技术思路，但是，每种方法的采用都必须有与标的关联性强的高质量的信息做支撑。思路再好，得不到相关的数据，一切就无从谈起。有时，收集信息比技术思路更重要也更困难。因此鉴证人员必须广泛涉猎各种报刊、文件、互联网等信息载体，经常深入基层，了解市场行情和各类商品知识，形成自己的数据库。总之，信息面越宽，越有利于技术思路的展开。

6、对于拍卖底价的鉴证，在市场价的基础上确定一个合理的变现折扣率十分重要。进入拍卖行的标的物，特别是强制拍卖的标的物，规格、品种、质量都是一定的，竟买人无从选择，售后服务方面的不确定性给买受人带来的风险等瑕疵以及必须支付的佣金，使得它必须低于市场价一定的幅度才会成交。竟买人到这里就是冲着价格优势来的，所以当我们计算出标的的的市场价后，必须打一个变现折扣来确定拍卖底价。实践表明，这个折扣率一般在20—30，即拍卖底价为市场价的70—80。但也不能一概而论，这只是一个大概的幅度。根据标的物的具体情况，鉴证人员可以根据经验来确定。一般情况下，价值高的标的折扣小些，价值低的折扣大一些；技术含量高的折扣大些，技术含量低的折扣小些；市场接受面宽的折扣大些，市场接受面窄的折扣小些。