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(一)地理概况。××岛坐落在祖国的南端。××市位于××岛的北部，北扼琼州海峡，隔18海里与雷州半岛遥遥相望。××市成为××省会，是全省政治、经济、文化中心，是联系祖国大陆的门户和交通枢纽。现辖3个县级区、2个镇、6个乡、26个行政村，全市面积237.57平方公里，人口约60万。××市位于东经110010 一110023，北纬19057，一201D05，，属热带湿气候区。夏长冬短，终年无霜，年平均气温23.80℃××市拥有30公里海岸线，细白的沙滩、清新的空气及晴朗的天空，构成阳光、沙滩、海水与蓝天一体的椰风海韵景观，是生态旅游的理想去处，被誉为“宝岛明珠”。

(二)一般因素分析。1993年下半年以来，随着国家实行宏观调控的经济政策，××市房地产业在快速发展时期所带来的遗留问题，严重困扰着市场的正常运行，出现了大量商品房积压，大批开发项目停建、缓建，房地产开发资金沉淀不能实现良性循环，以致许多开发企业停业、亏损，陷入困境。据一项专项调查显示，近10年来，商品房开发建设规模达3669万平方米，其中竣工1686万平方米，在建144万平方米，停建和报建未开工的面积分别为1135万平方米和704万平方米。10年间累计销售商品房974万平方米，未销售而空置的成品房有703万平方米。建省9年来，××市出让土地2902公顷，转让土地821公顷中闲置一年以上的土地381.58公顷。针对这种情况，省政府召开常务会议，分析研究××省房地产现状、问题，提出盘活房地产新措施，主要有：1.放宽在建的房地产项目改变用途的限制。2.尽快放开住房流通的二级市场。制定优惠的税费政策鼓励以小换大、以旧换新。3.契税实行先征后返的优惠。4.分类扶持，改善经营。清理租赁市场收费，对城市供水、供电、供气、电信设施等配套费用收费范围和标准进行清理和重新审定。这将为盘活XX省房地产市场带来契机。

(三)区域因素分析。XX时代广场坐落在XX市金融贸易区内主要道路国贸大道旁。金融贸易区是全省主要经济、金融机构驻地，面积4平方公里。道路四通八达，区内基础设施及公共配套设施业已完善。主要分布有XX市委、交通银行、建设银行、港澳证券、平安证券、学校、幼儿园等，北面配设体育馆、万绿园。林立的高层写字楼、酒店与错落有致的住宅小区形成该区的整体规划风格，不论是从空中俯视，还是从海上远眺，均呈现出优美的滨海城市景观。但是，从另一方面看，该区域滨海大道南侧存在建筑密度过大、容积率过高等问题，造成该区片绿化、停车场等设施的配套不足，从而影响其周边环境。

(四)个别因素分析。XX时代广场主楼项目用地从宗地(即XX时代广场项目用地，其土地证号为XX市国用(籍)字第Q0610号)中分摊的、临街的一块土地，其临国贸大道宽度为60.7米，平均深度为78.22米。该块土地形状较规则，根据计算其面积为4748.17m2，用途为商业服务业用地。根据XX市国土规划管理局(90]规建管字第329号建筑许可证及其档案相关资料，在该块土地上兴建的××时代广场主楼为31层(包括2层地下室)，其建筑面积为42263m2，其中首层建筑面积为2045.87m2。