一、可行性研究的含义与划分阶段

可行性研究是指具体实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性论证、研究、评价的科学分析方法。主要包括三个阶段：投资机会研究；初步可行性研究和详细可行性研究。

二、房地产开发项目可行性研究的主要内容和步骤

一个房地产开发项目的可行性研究可以通过以下步骤进行：

（一）筹划准备

（二）调查研究

1.需求预测 2.供给预测 3.价格预测

（三）优化和选择方案

（四）详细研究

1.旧城区土地利用和开发的投资费用

包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、“四源”费、大市政费、用电权费、不可预见费、利息和固定资产投资方向调节费。

2.新区开发的投资和费用

包括土地补偿费、青苗补偿费、安置补助费、农业人口转为非农业人口的安置费、超转病残人员安置费、新菜田建设基金和耕地占用税等。

（五）编制可行性研究报告

三、房地产开发项目的财务评价

（一）财务评价的内容和程序

是按照国内现行的市场价格和国家现行财税制度，从房地产开发经营的角度测算项目效益和费用等财务预测数据，计算出项目的财务上的获利能力。目标是项目的盈利能力。分为三个步骤。

（二）财务评价的方法

1.现金流量分析 2.静态获利分析 3.动态获利分析 4.财务报表分析方法

（三）财务评价的主要指标评价

1.财务净现值 2.财务内部收益率 3.投资回收期 4.投资利润率

四、房地产开发项目的不确定性分析

房地产开发过程中面临各种不确定因素的影响，需要对他门进行分析，分析的方法主要有盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析三种方法。

1.盈亏平衡分析  2.敏感性分析  3.概率分析

五、房地产开发项目可行性研究报告的撰写内容

一份正式的可行性研究报告包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图及有关附件等七部分。