1、市场比较法估价的程序

收集交易资料——确定比较交易案例——进行市场交易情况修正——期日修正——区域、个别因素修正——使用年限修正——容积率修正——地价确定

2、市场比较法每个步骤介绍

（1）收集交易资料

（2）确定比较交易案例

明确5个具体要求，还应建立价格比较基础

（3）市场交易情况修正

是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。

修正方法：a=待估宗地情况或正常情况指数/比较案例宗地情况指数

（4）期日修正

交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，可采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。进行期日修正时，要特别注意价格指数的基期，要先调整到定基值数。

b=估价期日的价格指数/交易时期价格指数

（5）区域因素修正

区域因素的实质和内容。区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。

修正方法：修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算。

d=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数

（6）个别因素修正

个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。

修正方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方法。

（7）土地使用权年限修正

土地使用权年限属于特殊的个别因素，修正方法是先计算使用年期修正系数，再利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正。

年期修正系数k=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]

年期修正后地价=比较案例价格×k

（8）容积率修正

容积率也属于特殊的个别因素，同样用修正系数来修正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价。

容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格×（待估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系数）

（9）土地价格的最终确定

通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。

对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种：简单平均法、加权平均法、取中位数或众数。