（二）   市场需求的特点
1.市场需求的广泛性
房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一切社会经济活动依托和凭借的基本需求，具有广泛性的特点。
2.市场需求的多样性
不同房地产需求者购置时通常会有不同的目的和设想。
3.市场需求的融资性
由于房地产单位价值高，购买房地产一般是一项最大的开支，难以在短时期内全部支付或者直接支付，通常需要借助金融信贷结构的融资。
4.市场需求的长期性
（三）   市场销售的特点
1.销售环节少、渠道短
房地产中间销售环节较少，销售渠道较短。
2.销售作用方向与一般商品销售相反
房地产销售是将消费者往产品一方集中，以达到认识产品、购买产品的目的。
3.销售主要通过代理商来完成
房地产主要通过代理商来完成销售。
4.销售主要采用合同方式进行
采用合同方式的原因在于：房地产产品的市场交易包括出售和出租两种转移形式、房地产出售包括期货和现货交易两种结算方式。   
第一节   我国土地市场和当前住房市场的运行模式
一、我国土地市场运行模式
我国的土地市场目前主要是土地使用权出让和转让市场。
（一）   土地使用权出让市场
又称土地批租市场，是指国家把土地使用权在有偿出让给土地使用者的过程。在这个市场上，土地所有者将土地使用权出让给机关、企业、事业单位或个人。
（二）   土地使用权转让市场
土地使用权在土地使用者之间转让的市场。获得土地使用权的原用地单位若要将土地使用权再转让出去，仅仅局限于原用地者与土地所有者所签订协议规定的期限内。
二、我国住房市场的运行模式
我国的住房市场是在住房制度改革过程中逐步形成和发展的。
1.我国目前的住房市场是一个管理型市场
我国目前的住房市场是一个以租赁市场为主、买卖市场和调换市场为辅的市场   
第三节   市场研究与市场预测
房地产市场研究与市场预测是房地产经营管理的基础和依据，也是中介机构、估价机构和估价人员的一项重要工作。因此有必要对市场研究的内容和预测的方法作介绍。
一、市场研究
市场研究的内容主要包括顾客情况、竞争对手情况、政策限制、经济形势，及企业优势和逆势等方面。
（一）   应该了解的信息资料 来源：www.examda.com
1.人口
2.收入
3.市场潜在需要量
4.了解谁是主要购买者
5.谁是忠实的购买者
6.谁是购买的决策者
7.竞争者以及市场占有率
8.市场价格行情及变化趋势
9.国家有关经济政策、指令、计划及法律
（二）   进行市场研究的步骤

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